감정평가사

[ 2022년도 제33회 감정평가사 1차 - 1교시 제3과목 부동산학원론 ]

2022년도 제33회 감정평가사 1차

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2022년도 제33회 감정평가사 1차

ㄱ. 공유지(共有地)란 1필지의 토지를 2인 이상이 공동으로 소유한 토지로, 지분비율 또는 지분의 위치에 따라 감정평가 한다.

ㄴ. 일단지란 용도상 불가분의 관계에 았고 지가형성요인이 같은 2필지 이상의 토지로, 필지별로 감정평가한다.

ㄷ. 선하지란 고압션 아래의 토지로 고압선등 통과부분의 면적 등 제한의 정도를 고려하여 감정평가한다.

ㄹ. 맹지란 도로와 접한 면이 없는 토지로, 도로로 사용하기 위한 지역권이 설정되어 있는 경우 도로가 았는 것으로 보고 감정평가한다.

ㅁ. 환지란 도시개발사업에서 사업전 토지의 위치 둥을 고려하여 소유자에게 재분배하는 사업후의 토지로, 환지처분 이전에 환지예정지로 지정된 경우에는 종전 토지의 위치 둥을 기준으로 감정평가한다.

ㅇ (  ㄱ  )은 토지에 대한 소유욕을 증대시키며 토지이용을 집약화시킨다.

ㅇ (  ㄴ  )은 임장활동과 지역분석의 근거가 된다.
ㅇ (  ㄷ  )은 토지간의 비교를 어렵게 하며 완전한 대체를 제약시킨다.

ㅇ 용도의 다양성은 최유효이용을 선택할 수 있는 근거가 된다.

ㅇ 인접성은 외부효과의 원인이 된다.

ㅇ 분할ㆍ합병의 가능성은 부동산의 가치를 변화시킨다.

ㅇ 부동성은 인근지역과 유사지역의 분류를 가능하게 한다.

ㅇ 영속성은 부동산활동을 장기적으로 고려하게 한다.

ㅇ대출액: 47,400만원

ㅇ대출만기: 15년

ㅇ대출금리: 연 6%, 고정금라

ㅇ원라금은 매월 말 상환

ㅇ연금현가계수(0.5%, 60): 51.73

ㅇ연금현가계수(0.5%, 120): 90.07

ㅇ연금현가계수(0.5%, 180): 118.50

ㅇA: 2차년도부터 6차년도까지 매년 250만원씩 받는 연금의 현재가치

ㅇB: 2차년도부터 6차년도까지 매년 200만원씩 받는 연금의 6차년도의 미래가치

ㅇC: 1차년도에 40만원을 받고 매년 전년대비 2%씩 수령액이 증가하는 성장형 영구연금의 현재가치

ㅇ연금현가계수 (6%, 5): 4.212

ㅇ연금현가계수 (6%, 6): 4.917

ㅇ연금내가계수 (6%, 5): 5.637

ㅇ연금내가계수 (6%, 6): 6.975

ㄱ. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률상 부동산개발은 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위 및 건축물을 건축, 대수선, 리모델링 또는 용도를 변경하거나 공작물을 설치하는 행위를 말하며, 시공을 담당하는 행위는 제외한다.

ㄴ. 혼합방식은 개발전의 면적ㆍ둥급ㆍ지목 등을 고려하여 개발된 토지를 토지 소유주에게 종전의 토지위치에 재분배하는 것을 말한다.

ㄷ. 흡수율분석은 수요ㆍ공급분석을 통하여 대상부동산이 언제 얼마만큼 시장에서 매각 또는 임대될 수 있는지를 파악하는 것이다.

ㄹ. 개발권양도제 (TDR)는 일정하게 주어진 개발허용한도 내에서 해당 지역의 토지이용규제로 인해 사용하지 못하는 부분을 다른 지역에 양도할 수 있는 것이다.

ㅇ (  ㄱ  )은 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 분석하는 것이다.

ㅇ (  ㄴ  )은 개발업자가 대상부동산에 대해 수립한 사업안들 중에서 최유효이용을 달성할 수 있는 방식을 판단할 수 있도록 자료를 제공해주는 것이다.

ㅇ (  ㄷ  )은 주요 변수들의 초기 투입값을 변화시켜 적용함으로써 낙관적 또는 비관적인 상황에서 발생할 수 있는 수익성 및 부채상환능력 등을 예측하는 것이다.

ㅇ시ㆍ군ㆍ구세, 특별자치시(도)세

ㅇ과세대상에 따라 누진세율 또는 단일세율 적용

ㅇ보통징수 방식

ㅇ보유기간(5년)의 순영업소득: 매년 9천만원

ㅇ6기 순영업소득: 1억원ㅇ매도비용: 재매도가치의 5%

ㅇ기입환원율: 4%, 기출환원율: 5%, 할인율: 연 5%

ㅇ연금현가계수(5%, 5년): 4.329

ㅇ일시불현가계수(5%, 5년): 0.783

ㅇB, C토지의 소재지, 용도지역: D구, 제 2종일반주거지역

ㅇ면 적 : B토지 200m2, C토지 150m2

ㅇ거래금액: 1.5 억원(거래시점 일괄지굽)

ㅇD구 주거지역 지가변동률(거래시점∼기준사점): 10% 상승

ㅇ개별요인: B토지 가로조건 10% 우세 그 외 조건 대등

ㅇ가능총수익: 월 6백만원

ㅇ공실 및 대손: 연 1천2백만원

ㅇ운영경비(감가상각비 제외): 유효총수익의 20%

ㅇ토지, 건물 가격구성비: 각각 50%

ㅇ토지환원율, 건물상각후환원율: 각각 연 5%

2022년도 제33회 감정평가사 1차

ㄱ. 공유지(共有地)란 1필지의 토지를 2인 이상이 공동으로 소유한 토지로, 지분비율 또는 지분의 위치에 따라 감정평가 한다.

ㄴ. 일단지란 용도상 불가분의 관계에 았고 지가형성요인이 같은 2필지 이상의 토지로, 필지별로 감정평가한다.

ㄷ. 선하지란 고압션 아래의 토지로 고압선등 통과부분의 면적 등 제한의 정도를 고려하여 감정평가한다.

ㄹ. 맹지란 도로와 접한 면이 없는 토지로, 도로로 사용하기 위한 지역권이 설정되어 있는 경우 도로가 았는 것으로 보고 감정평가한다.

ㅁ. 환지란 도시개발사업에서 사업전 토지의 위치 둥을 고려하여 소유자에게 재분배하는 사업후의 토지로, 환지처분 이전에 환지예정지로 지정된 경우에는 종전 토지의 위치 둥을 기준으로 감정평가한다.

ㅇ (  ㄱ  )은 토지에 대한 소유욕을 증대시키며 토지이용을 집약화시킨다.

ㅇ (  ㄴ  )은 임장활동과 지역분석의 근거가 된다.
ㅇ (  ㄷ  )은 토지간의 비교를 어렵게 하며 완전한 대체를 제약시킨다.

ㅇ 용도의 다양성은 최유효이용을 선택할 수 있는 근거가 된다.

ㅇ 인접성은 외부효과의 원인이 된다.

ㅇ 분할ㆍ합병의 가능성은 부동산의 가치를 변화시킨다.

ㅇ 부동성은 인근지역과 유사지역의 분류를 가능하게 한다.

ㅇ 영속성은 부동산활동을 장기적으로 고려하게 한다.

ㅇ대출액: 47,400만원

ㅇ대출만기: 15년

ㅇ대출금리: 연 6%, 고정금라

ㅇ원라금은 매월 말 상환

ㅇ연금현가계수(0.5%, 60): 51.73

ㅇ연금현가계수(0.5%, 120): 90.07

ㅇ연금현가계수(0.5%, 180): 118.50

ㅇA: 2차년도부터 6차년도까지 매년 250만원씩 받는 연금의 현재가치

ㅇB: 2차년도부터 6차년도까지 매년 200만원씩 받는 연금의 6차년도의 미래가치

ㅇC: 1차년도에 40만원을 받고 매년 전년대비 2%씩 수령액이 증가하는 성장형 영구연금의 현재가치

ㅇ연금현가계수 (6%, 5): 4.212

ㅇ연금현가계수 (6%, 6): 4.917

ㅇ연금내가계수 (6%, 5): 5.637

ㅇ연금내가계수 (6%, 6): 6.975

ㄱ. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률상 부동산개발은 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위 및 건축물을 건축, 대수선, 리모델링 또는 용도를 변경하거나 공작물을 설치하는 행위를 말하며, 시공을 담당하는 행위는 제외한다.

ㄴ. 혼합방식은 개발전의 면적ㆍ둥급ㆍ지목 등을 고려하여 개발된 토지를 토지 소유주에게 종전의 토지위치에 재분배하는 것을 말한다.

ㄷ. 흡수율분석은 수요ㆍ공급분석을 통하여 대상부동산이 언제 얼마만큼 시장에서 매각 또는 임대될 수 있는지를 파악하는 것이다.

ㄹ. 개발권양도제 (TDR)는 일정하게 주어진 개발허용한도 내에서 해당 지역의 토지이용규제로 인해 사용하지 못하는 부분을 다른 지역에 양도할 수 있는 것이다.

ㅇ (  ㄱ  )은 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 분석하는 것이다.

ㅇ (  ㄴ  )은 개발업자가 대상부동산에 대해 수립한 사업안들 중에서 최유효이용을 달성할 수 있는 방식을 판단할 수 있도록 자료를 제공해주는 것이다.

ㅇ (  ㄷ  )은 주요 변수들의 초기 투입값을 변화시켜 적용함으로써 낙관적 또는 비관적인 상황에서 발생할 수 있는 수익성 및 부채상환능력 등을 예측하는 것이다.

ㅇ시ㆍ군ㆍ구세, 특별자치시(도)세

ㅇ과세대상에 따라 누진세율 또는 단일세율 적용

ㅇ보통징수 방식

ㅇ보유기간(5년)의 순영업소득: 매년 9천만원

ㅇ6기 순영업소득: 1억원ㅇ매도비용: 재매도가치의 5%

ㅇ기입환원율: 4%, 기출환원율: 5%, 할인율: 연 5%

ㅇ연금현가계수(5%, 5년): 4.329

ㅇ일시불현가계수(5%, 5년): 0.783

ㅇB, C토지의 소재지, 용도지역: D구, 제 2종일반주거지역

ㅇ면 적 : B토지 200m2, C토지 150m2

ㅇ거래금액: 1.5 억원(거래시점 일괄지굽)

ㅇD구 주거지역 지가변동률(거래시점∼기준사점): 10% 상승

ㅇ개별요인: B토지 가로조건 10% 우세 그 외 조건 대등

ㅇ가능총수익: 월 6백만원

ㅇ공실 및 대손: 연 1천2백만원

ㅇ운영경비(감가상각비 제외): 유효총수익의 20%

ㅇ토지, 건물 가격구성비: 각각 50%

ㅇ토지환원율, 건물상각후환원율: 각각 연 5%

시험지 제출 및 채점
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2022년도 제33회 감정평가사 1차
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4 1 2 3 4 5
5 1 2 3 4 5
6 1 2 3 4 5
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