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감정평가사

[ 2024년도 제35회 감정평가사 1차 - 1교시 제3과목 부동산학원론 ]

2024년도 제35회 감정평가사 1차

1

2024년도 제35회 감정평가사 1차

부동산학원론
1. 토지의 일부로 간주되는 정착물에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 가식 중에 있는 수목

ㄴ. 매년 경작의 노력을 요하지 않는 다년생 식물

ㄷ. 건물

ㄹ. 소유권보존등기된 입목

ㅁ. 구거

ㅂ. 경작수확물

  • 1
    ㄱ, ㅂ
  • 2
    ㄴ, ㅁ
  • 3
    ㄷ, ㄹ
  • 4
    ㄹ, ㅁ
  • 5
    ㅁ, ㅂ
    • 2. 공인중개사법령상 개업공인중개사에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 “공인중개사사무소” 또는 “부동산중개”라는 문자를 사용하여야 한다.
  • 2
    개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다.
  • 3
    개업공인중개사는 「민사집행법」에 의한 경매 및 「국세징수법」 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다.
  • 4
    개업공인중개사는 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 등록관청의 허가를 받아 그 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있다.
  • 5
    개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니된다.
    • 3. 주택법령상 주택의 정의에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    민영주택은 임대주택을 제외한 주택을 말한다.
  • 2
    세대구분형 공동주택은 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 설치기준, 면적기준 등에 적합한 주택을 말한다.
  • 3
    도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.
  • 4
    에너지절약형 친환경주택은 저에너지 건물 조성기술 등 대통령령으로 정하는 기술을 이용하여 에너지 사용량을 절감하거나 이산화탄소 배출량을 증대할 수 있도록 건설된 주택을 말한다.
  • 5
    장수명 주택은 구조적으로 오랫동안 유지ㆍ관리될 수 있는 내구성을 갖추고 있어 내부 구조를 쉽게 변경할 수 없는 주택을 말한다.
    • 4. 지방세법령상 토지에 관한 재산세 과세대상 중 별도합산과세대상인 것은?
  • 1
    공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지
  • 2
    국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
  • 3
    국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
  • 4
    산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야
  • 5
    철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
    • 5. 건축원자재 가격의 하락에 따른 영향을 디파스퀠리-위튼(DiPasquale & Wheaton)의 사분면 모형을 통해 설명한 것으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    건축원자재 가격의 하락으로 인해 부동산개발부문에서 신규건설비용이 하락한다.
  • 2
    주어진 부동산자산가격 수준에서 부동산개발의 수익성이 높아지므로 신규건설량이 증가한다.
  • 3
    새로운 장기균형에서 균형공간재고는 감소한다.
  • 4
    새로운 장기균형에서 부동산공간시장의 균형임대료는 하락한다.
  • 5
    새로운 장기균형에서 부동산자산시장의 균형가격은 하락한다.
    • 6. 토지의 분류 및 용어에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 획지(劃地)는 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.

    ㄴ. 후보지(候補地)는 용도적 지역의 분류 중 세분된 지역 내에서 용도에 따라 전환되는 토지를 말한다.

    ㄷ. 공지(空地)는 관련법령이 정하는 바에 따라 안전이나 양호한 생활환경을 확보하기 위해 건축하면서 남겨놓은 일정 면적의 토지를 말한다.

    ㄹ. 갱지(更地)는 택지 등 다른 용도로 조성되기 이전 상태의 토지를 말한다.

  • 1
    ㄱ
  • 2
    ㄹ
  • 3
    ㄱ, ㄷ
  • 4
    ㄴ, ㄹ
  • 5
    ㄱ, ㄷ, ㄹ
    • 7. 부동산 중개계약에 관한 설명으로 (     )에 들어갈 것으로 옳은 것은?

    ( ㄱ ): 중개의뢰인이 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에게 한정하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 중개계약

    ( ㄴ ): 중개의뢰인이 해당 중개대상물의 중개를 불특정 다수의 개업공인중개사에게 의뢰하고 먼저 거래를 성사시킨 개업공인중개사에게 보수를 지급하는 중개계약

  • 1
    ㄱ: 일반중개계약, ㄴ: 전속중개계약
  • 2
    ㄱ: 일반중개계약, ㄴ: 공동중개계약
  • 3
    ㄱ: 전속중개계약, ㄴ: 공동중개계약
  • 4
    ㄱ: 공동중개계약, ㄴ: 일반중개계약
  • 5
    ㄱ: 전속중개계약, ㄴ: 일반중개계약
    • 8. 지방세기본법상 부동산 관련 조세 중 시ㆍ군세(광역시의 군세 포함)에 해당하는 것으로 옳게 묶인 것은?
  • 1
    취득세, 지방소득세
  • 2
    재산세, 지방소비세
  • 3
    재산세, 지방소득세
  • 4
    취득세, 등록면허세
  • 5
    등록면허세, 지방소비세
    • 9. 외부효과에 관한 내용으로 (     )에 들어갈 것으로 옳은 것은?

    ○ 부동산의 특성 중에서 ( ㄱ )은 외부효과를 발생시킨다.

    ○ 부동산시장 참여자가 자신들의 행동이 초래하는 외부효과를 의사결정에서 감안하도록 만드는 과정을 외부효과의 ( ㄴ )라 한다.

  • 1
    ㄱ: 부동성, ㄴ: 유동화
  • 2
    ㄱ: 부동성, ㄴ: 내부화
  • 3
    ㄱ: 인접성, ㄴ: 유동화
  • 4
    ㄱ: 개별성, ㄴ: 내부화
  • 5
    ㄱ: 개별성, ㄴ: 유동화
    • 10. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 소규모주택정비사업에 해당하지 않는 것은?
  • 1
    빈집정비사업
  • 2
    자율주택정비사업
  • 3
    가로주택정비사업
  • 4
    소규모재건축사업
  • 5
    소규모재개발사업
    • 11. 감정평가에 관한 규칙에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.
  • 2
    감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
  • 3
    감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.
  • 4
    감정평가법인등이 토지를 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용해야 한다.
  • 5
    하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
    • 12. 다음 자료를 활용하여 원가법으로 평가한 대상건물의 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 대상건물: 철근콘크리트구조, 다가구주택, 연면적 350m2

    ○ 기준시점: 2024.04.05.

    ○ 사용승인시점: 2013.06.16.

    ○ 사용승인시점의 적정한 신축공사비: 1,000,000원/m2

    ○ 건축비지수

        - 기준시점: 115

        - 사용승인시점: 100

    ○ 경제 적내용연수: 50년

    ○ 감가수정방법: 정액법(만년감가기준)

    ○ 내용연수 만료시 잔존가치 없음

  • 1
    313,000,000원
  • 2
    322,000,000원
  • 3
    342,000,000원
  • 4
    350,000,000원
  • 5
    352,000,000원
    • 13. 원가방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 원가법과 적산법은 원가방식에 해당한다.

    ㄴ. 재조달원가는 실제로 생산 또는 건설된 방법 여하에 불구하고 도급방식을 기준으로 산정한다.

    ㄷ. 대상부동산이 가지는 물리적 특성인 지리적 위치의 고정성에 의해서 경제적 감가요인이 발생한다.

    ㄹ. 정액법, 정률법, 상환기금법은 대상부동산의 내용연수를 기준으로 하는 감가수정방법에 해당한다.

  • 1
    ㄱ, ㄴ
  • 2
    ㄷ, ㄹ
  • 3
    ㄱ, ㄴ, ㄹ
  • 4
    ㄱ, ㄷ, ㄹ
  • 5
    ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
    • 14. 감정평가 실무기준상 수익방식에 관한 내용으로 옳은 것은?
  • 1
    직접환원법은 복수기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.
  • 2
    수익가액이란 수익분석법에 따라 산정된 가액을 말한다.
  • 3
    순수익은 대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서 가능총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.
  • 4
    직접환원법에서 사용할 환원율은 투자결합법으로 구하는 것을 원칙으로 한다.
  • 5
    할인현금흐름분석법의 적용에 따른 복귀가액은 보유기간 경과 후 초년도의 순수익을 추정하여 최종환원율로 환원한 후 매도비용을 공제하여 산정한다.
    • 15. 부동산 가격의 제원칙에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    부동산의 가격이 대체ㆍ경쟁관계에 있는 유사한 부동산의 영향을 받아 형성되는 것은 대체의 원칙에 해당된다.
  • 2
    부동산의 가격이 경쟁을 통해 초과이윤이 없어지고 적합한 가격이 형성되는 것은 경쟁의 원칙에 해당된다.
  • 3
    부동산의 가격이 부동산을 구성하고 있는 각 요소가 기여하는 정도에 영향을 받아 형성되는 것은 기여의 원칙에 해당된다.
  • 4
    부동산의 가격이 내부적인 요인에 의하여 긍정적 또는 부정적 영향을 받아 형성되는 것은 적합의 원칙에 해당된다.
  • 5
    부동산 가격의 제원칙은 최유효이용의 원칙을 상위원칙으로 하나의 체계를 형성하고 있다.
    • 16. 감정평가에 관한 규칙상 주된 평가방법으로 수익환원법을 적용해야 하는 것은 모두 몇 개인가?

    ○ 광업재단       ○ 상표권                       ○ 영업권

    ○ 특허권           ○ 전용측선이용권       ○ 과수원

  • 1
    2개
  • 2
    3개
  • 3
    4개
  • 4
    5개
  • 5
    6개
    • 17. 감정평가의 지역분석에 관한 내용으로 옳은 것은?
  • 1
    인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
  • 2
    유사지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
  • 3
    동일수급권이란 대상부동산과 수요ㆍ공급 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치지 않는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한다.
  • 4
    지역분석은 대상지역 내 토지의 최유효이용 및 대상부동산의 가격을 판정하는 것이다.
  • 5
    지역분석은 개별분석 이후에 실시하는 것이 일반적이다.
    • 18. 토지와 건물로 구성된 대상건물의 연간 감가율(자본회수율)은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 거래가격: 20억원

    ○ 순영업소득: 연 1억 8천만원

    ○ 가격구성비: 토지 80 %, 건물 20 %

    ○ 토지환원율, 건물상각후환원율: 각 연 8 %

  • 1
    4 %
  • 2
    5 %
  • 3
    6 %
  • 4
    7 %
  • 5
    8 %
    • 19. 토지의 특성과 감정평가에 관한 내용이다. (     )에 들어갈 것으로 옳은 것은?

    ○ ( ㄱ )은 장래편익의 현재가치로 평가하게 한다.

    ○ ( ㄴ )은 원가방식의 평가를 어렵게 한다.

    ○ ( ㄷ )은 개별요인의 분석과 사정보정을 필요하게 한다.

  • 1
    ㄱ: 영속성, ㄴ: 부증성, ㄷ: 개별성
  • 2
    ㄱ: 개별성, ㄴ: 영속성, ㄷ: 부동성
  • 3
    ㄱ: 영속성, ㄴ: 개별성, ㄷ: 부증성
  • 4
    ㄱ: 부증성, ㄴ: 영속성, ㄷ: 개별성
  • 5
    ㄱ: 영속성, ㄴ: 개별성, ㄷ: 부동성
    • 20. 대상물건에 관한 감정평가방법으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    주택으로 쓰는 층수가 4개 층으로 1개 동의 바닥면적의 합계가 700제곱미터인 건물에서 구분소유 부동산의 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
  • 2
    주택으로 쓰는 층수가 3개 층으로 15세대가 거주할 수 있고 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 600제곱미터인 1개 동이며 구분소유가 아닌 건물의 감정평가는 토지와 건물을 일괄평가하는 것을 원칙으로 한다.
  • 3
    주택으로 쓰는 층수가 6개 층인 건물에서 구분소유 부동산의 감정평가는 거래사례비교법으로 하는 것을 원칙으로 한다.
  • 4
    주택으로 쓰는 층수가 4개 층으로 1개 동의 바닥면적의 합계가 500제곱미터인 건물에서 구분소유 부동산의 감정평가는 토지와 건물을 일괄평가하는 것을 원칙으로 한다.
  • 5
    구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 층별ㆍ위치별 효용요인을 반영하여야 한다.
    • 21. X 노선 신역사가 들어선다는 정보가 있다. 만약 부동산 시장이 할당효율적이라면 투자자가 최대한 지불할 수 있는 정보비용의 현재가치는? (단, 제시된 가격은 개발정보의 실현 여부에 의해 발생하는 가격차이만을 반영하고, 주어진 조건에 한함)

    ○ X 노선 신역사 예정지 인근에 일단의 A 토지가 있다.

    ○ 1년 후 도심에 X 노선 신역사가 들어설 확률이 60 %로 알려져 있다.

    ○ 1년 후 도심에 X 노선 신역사가 들어서면 A 토지의 가격은 5억 5,000만원, 신역사가 들어서지 않으면 2억 7,500만원으로 예상된다.

    ○ 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10 %이다.

  • 1
    5천만원
  • 2
    1억원
  • 3
    1억 5천만원
  • 4
    2억원
  • 5
    2억 5천만원
    • 22. 부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 우하향하는 수요곡선과 우상향하는 공급곡선을 가정하며, 다른 조건은 동일함)
  • 1
    단기적으로 가격이 상승해도 부동산의 공급량이 크게 증가할 수 없기 때문에 공급이 비탄력적이다.
  • 2
    부동산의 공급량은 주어진 가격 수준에서 일정기간에 판매하고자 하는 최대수량이다.
  • 3
    용도전환 및 개발이 가능한 장기에는 공급의 탄력성이 커진다.
  • 4
    부동산의 수요량은 구매능력을 갖춘 수요자들이 구매하려는 수량이므로 유효수요를 의미한다.
  • 5
    공급의 가격탄력성이 작을수록 수요변화시 균형가격의 변동폭은 작지만 균형거래량의 변동폭은 크다.
    • 23. 다음 중 유량(flow)의 경제변수가 아닌 것은?
  • 1
    소득
  • 2
    수출
  • 3
    재산
  • 4
    소비
  • 5
    투자
    • 24. 부동산 증권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 채권을 표시하는 증권으로 원리금수취권과 주택저당에 대한 채권을 모두 투자자에게 이전하는 증권이다.

    ㄴ. MBB(Mortgage-Backed Bond)는 모기지 풀(Pool)에서 발생하는 현금흐름으로 채권의 원리금이 지급되고, 모기지 풀의 현금흐름으로 채권의 원리금 지급이 안될 경우 발행자가 초과부담을 제공하는 채권이다.

    ㄷ. CMO(Collateralized Mortgage Obligation)는 원금과 조기상환대금을 받아갈 순서를 정한 증권으로 증권별로 만기가 일치하도록 만든 자동이체형 증권이다.

    ㄹ. MPTB(Mortgage Pay-Through Bond)는 채권으로 발행자의 대차대조표에 부채로 표시된다.

    ㅁ. 금융기관은 MBS(Mortgage-Backed Securities)를 통해 자기자본비율(BIS)을 높일 수 있다.

  • 1
    ㄱ, ㄴ, ㄷ
  • 2
    ㄱ, ㄴ, ㄹ
  • 3
    ㄱ, ㄷ, ㅁ
  • 4
    ㄴ, ㄹ, ㅁ
  • 5
    ㄷ, ㄹ, ㅁ
    • 25. 프로젝트 파이낸싱(PF)에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    사업주의 대차대조표에 부채로 표시되어 사업주의 부채비율에 영향을 미친다.
  • 2
    프로젝트 자체의 수익성과 향후 현금흐름을 기초로 개발에 필요한 자금을 조달한다.
  • 3
    대출기관은 시행사에게 원리금상환을 요구하고, 시행사가 원리금을 상환하지 못하면 책임준공의 의무가 있는 시공사에게 채무상환을 요구할 수 있다.
  • 4
    금융기관은 부동산개발사업의 사업주와 자금공여 계약을 체결한다.
  • 5
    프로젝트 파이낸싱의 구조는 비소구금융이 원칙이나, 제한적 소구금융의 경우도 있다.
    • 26. 다음의 조건을 가진 오피스텔의 대부비율(LTV)은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

    ○ 순영업소득: 4천만원          ○ 매매가격: 4억원

    ○ 부채감당률: 2                       ○ 저당상수: 0.1

  • 1
    20 %
  • 2
    30 %
  • 3
    40 %
  • 4
    50 %
  • 5
    60 %
    • 27. 아파트시장의 균형가격과 균형거래량에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 완전탄력적과 완전비탄력적 조건이 없는 경우는 수요와 공급의 법칙에 따르며, 다른 조건은 동일함)
  • 1
    수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 클 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.
  • 2
    균형상태인 아파트시장에서 건축원자재의 가격이 상승하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
  • 3
    공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다.
  • 4
    공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 변하지 않는다.
  • 5
    공급의 감소폭이 수요의 감소폭보다 클 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
    • 28. 부동산투자회사법령상 부동산투자회사에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 최저자본금준비기간이 지난 자기관리 부동산투자회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
  • 2
    최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.
  • 3
    부동산투자회사는 부동산 등 자산의 운용에 관하여 회계처리를 할 때에는 금융감독원이 정하는 회계처리기준에 따라야 한다.
  • 4
    부동산투자회사의 상근 임원은 다른 회사의 상근 임직원이 되거나 다른 사업을 하여서는 아니 된다.
  • 5
    위탁관리 부동산투자회사란 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 부동산투자회사를 말한다.
    • 29. 아파트시장에서 아파트의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동시킬 수 있는 요인은 모두 몇 개인가? (단, 다른 조건은 동일함)

    ○ 아파트 가격의 하락

    ○ 대체 주택 가격의 상승

    ○ 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화

    ○ 가구수 증가

    ○ 모기지 대출(mortgage loan) 금리의 상승

    ○ 수요자의 실질 소득 감소

    ○ 부채감당률(DCR) 규제 강화

  • 1
    2개
  • 2
    3개
  • 3
    4개
  • 4
    5개
  • 5
    6개
    • 30. 부동산금융에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    콜옵션(call option)은 저당대출 대출자에게 주어진 조기상환권이다.
  • 2
    금융기관은 위험을 줄이기 위해 부채감당률이 1보다 작은 대출안의 작은 순서대로 대출을 실행한다.
  • 3
    대출수수료와 조기상환수수료를 차입자가 부담하는 경우, 차입자의 실효이자율은 조기상환시점이 앞당겨 질수록 하락한다.
  • 4
    대출조건이 동일할 경우 대출채권의 듀레이션(평균회수기간)은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 더 길다.
  • 5
    고정금리방식의 대출에서 총상환액은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 더 작다.
    • 31. 부동산투자의 수익과 위험에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    다양한 자산들로 분산된 포트폴리오는 체계적 위험을 감소시킨다.
  • 2
    위험회피형 투자자는 위험 증가에 따른 보상으로 높은 기대수익률을 요구한다.
  • 3
    동일한 자산들로 구성된 포트폴리오라도 자산들의 구성비중에 따라 포트폴리오의 수익과 위험이 달라진다.
  • 4
    시장상황에 대한 자산가격의 민감도가 높을수록 수익률의 표준편차는 커진다.
  • 5
    지분투자수익률은 지분투자자의 투자성과를 나타낸다.
    • 32. 다음에서 설명하는 민간투자 사업방식은?

    ○ 시설의 소유권은 시설의 준공과 함께 정부 등에 귀속

    ○ 사업시행자는 일정기간의 시설관리 운영권을 획득

    ○ 사업시행자는 시설의 최종수요자로부터 이용료를 징수하여 투자비를 회수

    ○ SOC시설 소유권을 민간에 넘기는 것이 부적절한 경우에 주로 사용

  • 1
    BOT(build-operate-transfer)방식
  • 2
    BTO(build-transfer-operate)방식
  • 3
    BLT(build-lease-transfer)방식
  • 4
    LBO(lease-build-operate)방식
  • 5
    BOO(build-own-operate)방식
    • 33. 다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate)은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 가능총소득(PGI): 연 85,000,000원

    ○ 공실상당액: 가능총소득의 5 %

    ○ 재산관리수수료: 가능총소득의 2 %

    ○ 유틸리티비용: 가능총소득의 2 %

    ○ 관리직원인건비: 가능총소득의 3 %

    ○ 부채서비스액: 연 20,000,000원

    ○ 대부비율: 25 %

    ○ 대출조건: 이자율 연 4 %로 28년간 매년 원리금균등분할상환(고정금리)

    ○ 저당상수(이자율 연 4 %, 기간 28년): 0.06

  • 1
    5.61%
  • 2
    5.66%
  • 3
    5.71%
  • 4
    5.76%
  • 5
    5.81%
    • 34. 부동산투자에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    영업비용비율(OER)은 운영경비(OE)를 유효총소득(EGI)으로 나눈 비율이다.
  • 2
    총부채상환비율(DTI)이 높을수록 차입자의 부채상환가능성이 낮아진다.
  • 3
    채무불이행률(DR)은 유효총소득(EGI)으로 운영경비(OE)와 부채서비스(DS)를 감당할 수 있는 정도를 나타낸다.
  • 4
    총투자수익률(ROI)은 총투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 비율이다.
  • 5
    지분투자수익률(ROE)은 세후현금흐름(ATCF)을 지분투자액으로 나눈 비율이다.
    • 35. 부동산 마케팅활동에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    시장세분화란 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 구매자의 집단을 세분화하는 것이다.
  • 2
    세분시장은 그 규모와 구매력 등의 특성이 측정될 수 있어야 한다.
  • 3
    세분시장은 개념적으로 구분될 수 있으며 마케팅 믹스 요소에 대해 동일하게 반응한다.
  • 4
    표적시장이란 세분화된 시장 중 가장 효과적인 성과가 기대되어 마케팅활동의 수행대상이 되는 시장을 말한다.
  • 5
    포지셔닝은 표적시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁제품과 차별화된 자사제품의 개념을 정해 이를 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것이다.
    • 36. 부동산투자분석에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    동일한 현금흐름을 가지는 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치는 달라질 수 있다.
  • 2
    서로 다른 내부수익률을 가지는 두 자산에 동시에 투자하는 투자안의 내부수익률은 각 자산의 내부수익률을 더한 것과 같다.
  • 3
    동일한 투자안에 대해 내부수익률이 복수로 존재할 수 있다.
  • 4
    내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자의사결정을 한다.
  • 5
    투자규모에 차이가 나는 상호배타적인 투자안을 검토할 때, 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.
    • 37. 부동산관리의 위탁관리방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    신뢰도가 높은 업체를 선정하는 것이 중요하다.
  • 2
    관리업무의 전문성과 효율성을 제고할 수 있다.
  • 3
    오피스빌딩과 같은 대형건물의 관리에 유용하다.
  • 4
    관리환경 변화에 대한 예측과 적응에 유리하다.
  • 5
    자기관리방식보다 기밀유지 측면에서 유리하다.
    • 38. 부동산투자에서 (ㄱ)타인자본을 활용하지 않은 경우와 (ㄴ)타인자본을 40 % 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률(%)은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 부동산 매입가격: 10,000만원

    ○ 1년 후 부동산 처분

    ○ 순영업소득(NOI): 연 500만원(기간 말 발생)

    ○ 보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 2 %

    ○ 대출조건: 이자율 연 4 %, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환

  • 1
    ㄱ: 7.0, ㄴ: 7.0
  • 2
    ㄱ: 7.0, ㄴ: 8.0
  • 3
    ㄱ: 7.0, ㄴ: 9.0
  • 4
    ㄱ: 7.5, ㄴ: 8.0
  • 5
    ㄱ: 7.5, ㄴ: 9.0
    • 39. 다음은 매장의 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 손익분기점 매출액 초과이면 초과매출액에 대하여 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하여 임대료를 지급하는 비율임대차(percentage lease)방식의 임대차계약의 조건이다. 이 임대차계약에서 계약기간 동안 지급할 것으로 예상되는 임대료의 합계는? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 계약기간: 1년(1월 ~ 12월)

    ○ 매장 임대면적: 200 m2

    ○ 임대면적당 기본임대료: 월 5만원/m2

    ○ 손익분기점 매출액: 월 2,000만원

    ○ 각 월별 예상매출액

          - 1월 ~ 7월: 8만원/m2

          - 8월 ~ 12월: 20만원/m2

    ○ 손익분기점 초과시 초과매출액에 대한 임대료율: 10 %

  • 1
    11,000만원
  • 2
    11,500만원
  • 3
    12,000만원
  • 4
    12,500만원
  • 5
    13,000만원
    • 40. 부동산개발방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ: 토지소유자와의 약정에 의해 수익증권을 발행하고 수익증권의 소유자에게 수익을 배당하는 방식

    ㄴ: 원래의 토지소유자에게 사업 후 사업에 소요된 비용 등을 제외하고 면적비율에 따라 돌려주는 방식

    ㄷ: 공익성이 강하고 대량공급이 가능한 택지개발사업에서 주로 수행하는 방식

  • 1
    ㄱ: 신탁방식, ㄴ: 환지방식, ㄷ: 공영개발방식
  • 2
    ㄱ: 신탁방식, ㄴ: 수용방식, ㄷ: 공영개발방식
  • 3
    ㄱ: 사업위탁방식, ㄴ: 환지방식, ㄷ: 민간개발방식
  • 4
    ㄱ: 사업위탁방식, ㄴ: 수용방식, ㄷ: 민간개발방식
  • 5
    ㄱ: 컨소시엄방식, ㄴ: 수용방식, ㄷ: 민관협력개발방식

    • 2024년도 제35회 감정평가사 1차

    부동산학원론
    1. 토지의 일부로 간주되는 정착물에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 가식 중에 있는 수목

    ㄴ. 매년 경작의 노력을 요하지 않는 다년생 식물

    ㄷ. 건물

    ㄹ. 소유권보존등기된 입목

    ㅁ. 구거

    ㅂ. 경작수확물

  • 1
    ㄱ, ㅂ
  • 2
    ㄴ, ㅁ
  • 3
    ㄷ, ㄹ
  • 4
    ㄹ, ㅁ
  • 5
    ㅁ, ㅂ
    • 2. 공인중개사법령상 개업공인중개사에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    개업공인중개사는 그 사무소의 명칭에 “공인중개사사무소” 또는 “부동산중개”라는 문자를 사용하여야 한다.
  • 2
    개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 하여서는 아니 된다.
  • 3
    개업공인중개사는 「민사집행법」에 의한 경매 및 「국세징수법」 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다.
  • 4
    개업공인중개사는 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 등록관청의 허가를 받아 그 관할 구역 외의 지역에 분사무소를 둘 수 있다.
  • 5
    개업공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 중개사무소등록증을 양도 또는 대여하는 행위를 하여서는 아니된다.
    • 3. 주택법령상 주택의 정의에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    민영주택은 임대주택을 제외한 주택을 말한다.
  • 2
    세대구분형 공동주택은 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간의 일부를 구분소유 할 수 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 건설기준, 설치기준, 면적기준 등에 적합한 주택을 말한다.
  • 3
    도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.
  • 4
    에너지절약형 친환경주택은 저에너지 건물 조성기술 등 대통령령으로 정하는 기술을 이용하여 에너지 사용량을 절감하거나 이산화탄소 배출량을 증대할 수 있도록 건설된 주택을 말한다.
  • 5
    장수명 주택은 구조적으로 오랫동안 유지ㆍ관리될 수 있는 내구성을 갖추고 있어 내부 구조를 쉽게 변경할 수 없는 주택을 말한다.
    • 4. 지방세법령상 토지에 관한 재산세 과세대상 중 별도합산과세대상인 것은?
  • 1
    공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지
  • 2
    국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
  • 3
    국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
  • 4
    산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야
  • 5
    철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
    • 5. 건축원자재 가격의 하락에 따른 영향을 디파스퀠리-위튼(DiPasquale & Wheaton)의 사분면 모형을 통해 설명한 것으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    건축원자재 가격의 하락으로 인해 부동산개발부문에서 신규건설비용이 하락한다.
  • 2
    주어진 부동산자산가격 수준에서 부동산개발의 수익성이 높아지므로 신규건설량이 증가한다.
  • 3
    새로운 장기균형에서 균형공간재고는 감소한다.
  • 4
    새로운 장기균형에서 부동산공간시장의 균형임대료는 하락한다.
  • 5
    새로운 장기균형에서 부동산자산시장의 균형가격은 하락한다.
    • 6. 토지의 분류 및 용어에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 획지(劃地)는 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.

    ㄴ. 후보지(候補地)는 용도적 지역의 분류 중 세분된 지역 내에서 용도에 따라 전환되는 토지를 말한다.

    ㄷ. 공지(空地)는 관련법령이 정하는 바에 따라 안전이나 양호한 생활환경을 확보하기 위해 건축하면서 남겨놓은 일정 면적의 토지를 말한다.

    ㄹ. 갱지(更地)는 택지 등 다른 용도로 조성되기 이전 상태의 토지를 말한다.

  • 1
    ㄱ
  • 2
    ㄹ
  • 3
    ㄱ, ㄷ
  • 4
    ㄴ, ㄹ
  • 5
    ㄱ, ㄷ, ㄹ
    • 7. 부동산 중개계약에 관한 설명으로 (     )에 들어갈 것으로 옳은 것은?

    ( ㄱ ): 중개의뢰인이 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에게 한정하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 중개계약

    ( ㄴ ): 중개의뢰인이 해당 중개대상물의 중개를 불특정 다수의 개업공인중개사에게 의뢰하고 먼저 거래를 성사시킨 개업공인중개사에게 보수를 지급하는 중개계약

  • 1
    ㄱ: 일반중개계약, ㄴ: 전속중개계약
  • 2
    ㄱ: 일반중개계약, ㄴ: 공동중개계약
  • 3
    ㄱ: 전속중개계약, ㄴ: 공동중개계약
  • 4
    ㄱ: 공동중개계약, ㄴ: 일반중개계약
  • 5
    ㄱ: 전속중개계약, ㄴ: 일반중개계약
    • 8. 지방세기본법상 부동산 관련 조세 중 시ㆍ군세(광역시의 군세 포함)에 해당하는 것으로 옳게 묶인 것은?
  • 1
    취득세, 지방소득세
  • 2
    재산세, 지방소비세
  • 3
    재산세, 지방소득세
  • 4
    취득세, 등록면허세
  • 5
    등록면허세, 지방소비세
    • 9. 외부효과에 관한 내용으로 (     )에 들어갈 것으로 옳은 것은?

    ○ 부동산의 특성 중에서 ( ㄱ )은 외부효과를 발생시킨다.

    ○ 부동산시장 참여자가 자신들의 행동이 초래하는 외부효과를 의사결정에서 감안하도록 만드는 과정을 외부효과의 ( ㄴ )라 한다.

  • 1
    ㄱ: 부동성, ㄴ: 유동화
  • 2
    ㄱ: 부동성, ㄴ: 내부화
  • 3
    ㄱ: 인접성, ㄴ: 유동화
  • 4
    ㄱ: 개별성, ㄴ: 내부화
  • 5
    ㄱ: 개별성, ㄴ: 유동화
    • 10. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법상 소규모주택정비사업에 해당하지 않는 것은?
  • 1
    빈집정비사업
  • 2
    자율주택정비사업
  • 3
    가로주택정비사업
  • 4
    소규모재건축사업
  • 5
    소규모재개발사업
    • 11. 감정평가에 관한 규칙에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다.
  • 2
    감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
  • 3
    감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.
  • 4
    감정평가법인등이 토지를 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용해야 한다.
  • 5
    하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.
    • 12. 다음 자료를 활용하여 원가법으로 평가한 대상건물의 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 대상건물: 철근콘크리트구조, 다가구주택, 연면적 350m2

    ○ 기준시점: 2024.04.05.

    ○ 사용승인시점: 2013.06.16.

    ○ 사용승인시점의 적정한 신축공사비: 1,000,000원/m2

    ○ 건축비지수

        - 기준시점: 115

        - 사용승인시점: 100

    ○ 경제 적내용연수: 50년

    ○ 감가수정방법: 정액법(만년감가기준)

    ○ 내용연수 만료시 잔존가치 없음

  • 1
    313,000,000원
  • 2
    322,000,000원
  • 3
    342,000,000원
  • 4
    350,000,000원
  • 5
    352,000,000원
    • 13. 원가방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 원가법과 적산법은 원가방식에 해당한다.

    ㄴ. 재조달원가는 실제로 생산 또는 건설된 방법 여하에 불구하고 도급방식을 기준으로 산정한다.

    ㄷ. 대상부동산이 가지는 물리적 특성인 지리적 위치의 고정성에 의해서 경제적 감가요인이 발생한다.

    ㄹ. 정액법, 정률법, 상환기금법은 대상부동산의 내용연수를 기준으로 하는 감가수정방법에 해당한다.

  • 1
    ㄱ, ㄴ
  • 2
    ㄷ, ㄹ
  • 3
    ㄱ, ㄴ, ㄹ
  • 4
    ㄱ, ㄷ, ㄹ
  • 5
    ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
    • 14. 감정평가 실무기준상 수익방식에 관한 내용으로 옳은 것은?
  • 1
    직접환원법은 복수기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말한다.
  • 2
    수익가액이란 수익분석법에 따라 산정된 가액을 말한다.
  • 3
    순수익은 대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서 가능총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.
  • 4
    직접환원법에서 사용할 환원율은 투자결합법으로 구하는 것을 원칙으로 한다.
  • 5
    할인현금흐름분석법의 적용에 따른 복귀가액은 보유기간 경과 후 초년도의 순수익을 추정하여 최종환원율로 환원한 후 매도비용을 공제하여 산정한다.
    • 15. 부동산 가격의 제원칙에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    부동산의 가격이 대체ㆍ경쟁관계에 있는 유사한 부동산의 영향을 받아 형성되는 것은 대체의 원칙에 해당된다.
  • 2
    부동산의 가격이 경쟁을 통해 초과이윤이 없어지고 적합한 가격이 형성되는 것은 경쟁의 원칙에 해당된다.
  • 3
    부동산의 가격이 부동산을 구성하고 있는 각 요소가 기여하는 정도에 영향을 받아 형성되는 것은 기여의 원칙에 해당된다.
  • 4
    부동산의 가격이 내부적인 요인에 의하여 긍정적 또는 부정적 영향을 받아 형성되는 것은 적합의 원칙에 해당된다.
  • 5
    부동산 가격의 제원칙은 최유효이용의 원칙을 상위원칙으로 하나의 체계를 형성하고 있다.
    • 16. 감정평가에 관한 규칙상 주된 평가방법으로 수익환원법을 적용해야 하는 것은 모두 몇 개인가?

    ○ 광업재단       ○ 상표권                       ○ 영업권

    ○ 특허권           ○ 전용측선이용권       ○ 과수원

  • 1
    2개
  • 2
    3개
  • 3
    4개
  • 4
    5개
  • 5
    6개
    • 17. 감정평가의 지역분석에 관한 내용으로 옳은 것은?
  • 1
    인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
  • 2
    유사지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
  • 3
    동일수급권이란 대상부동산과 수요ㆍ공급 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치지 않는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말한다.
  • 4
    지역분석은 대상지역 내 토지의 최유효이용 및 대상부동산의 가격을 판정하는 것이다.
  • 5
    지역분석은 개별분석 이후에 실시하는 것이 일반적이다.
    • 18. 토지와 건물로 구성된 대상건물의 연간 감가율(자본회수율)은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 거래가격: 20억원

    ○ 순영업소득: 연 1억 8천만원

    ○ 가격구성비: 토지 80 %, 건물 20 %

    ○ 토지환원율, 건물상각후환원율: 각 연 8 %

  • 1
    4 %
  • 2
    5 %
  • 3
    6 %
  • 4
    7 %
  • 5
    8 %
    • 19. 토지의 특성과 감정평가에 관한 내용이다. (     )에 들어갈 것으로 옳은 것은?

    ○ ( ㄱ )은 장래편익의 현재가치로 평가하게 한다.

    ○ ( ㄴ )은 원가방식의 평가를 어렵게 한다.

    ○ ( ㄷ )은 개별요인의 분석과 사정보정을 필요하게 한다.

  • 1
    ㄱ: 영속성, ㄴ: 부증성, ㄷ: 개별성
  • 2
    ㄱ: 개별성, ㄴ: 영속성, ㄷ: 부동성
  • 3
    ㄱ: 영속성, ㄴ: 개별성, ㄷ: 부증성
  • 4
    ㄱ: 부증성, ㄴ: 영속성, ㄷ: 개별성
  • 5
    ㄱ: 영속성, ㄴ: 개별성, ㄷ: 부동성
    • 20. 대상물건에 관한 감정평가방법으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    주택으로 쓰는 층수가 4개 층으로 1개 동의 바닥면적의 합계가 700제곱미터인 건물에서 구분소유 부동산의 감정평가액은 합리적인 배분기준에 따라 토지가액과 건물가액으로 구분하여 표시할 수 있다.
  • 2
    주택으로 쓰는 층수가 3개 층으로 15세대가 거주할 수 있고 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 600제곱미터인 1개 동이며 구분소유가 아닌 건물의 감정평가는 토지와 건물을 일괄평가하는 것을 원칙으로 한다.
  • 3
    주택으로 쓰는 층수가 6개 층인 건물에서 구분소유 부동산의 감정평가는 거래사례비교법으로 하는 것을 원칙으로 한다.
  • 4
    주택으로 쓰는 층수가 4개 층으로 1개 동의 바닥면적의 합계가 500제곱미터인 건물에서 구분소유 부동산의 감정평가는 토지와 건물을 일괄평가하는 것을 원칙으로 한다.
  • 5
    구분소유 부동산을 감정평가할 때에는 층별ㆍ위치별 효용요인을 반영하여야 한다.
    • 21. X 노선 신역사가 들어선다는 정보가 있다. 만약 부동산 시장이 할당효율적이라면 투자자가 최대한 지불할 수 있는 정보비용의 현재가치는? (단, 제시된 가격은 개발정보의 실현 여부에 의해 발생하는 가격차이만을 반영하고, 주어진 조건에 한함)

    ○ X 노선 신역사 예정지 인근에 일단의 A 토지가 있다.

    ○ 1년 후 도심에 X 노선 신역사가 들어설 확률이 60 %로 알려져 있다.

    ○ 1년 후 도심에 X 노선 신역사가 들어서면 A 토지의 가격은 5억 5,000만원, 신역사가 들어서지 않으면 2억 7,500만원으로 예상된다.

    ○ 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10 %이다.

  • 1
    5천만원
  • 2
    1억원
  • 3
    1억 5천만원
  • 4
    2억원
  • 5
    2억 5천만원
    • 22. 부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 우하향하는 수요곡선과 우상향하는 공급곡선을 가정하며, 다른 조건은 동일함)
  • 1
    단기적으로 가격이 상승해도 부동산의 공급량이 크게 증가할 수 없기 때문에 공급이 비탄력적이다.
  • 2
    부동산의 공급량은 주어진 가격 수준에서 일정기간에 판매하고자 하는 최대수량이다.
  • 3
    용도전환 및 개발이 가능한 장기에는 공급의 탄력성이 커진다.
  • 4
    부동산의 수요량은 구매능력을 갖춘 수요자들이 구매하려는 수량이므로 유효수요를 의미한다.
  • 5
    공급의 가격탄력성이 작을수록 수요변화시 균형가격의 변동폭은 작지만 균형거래량의 변동폭은 크다.
    • 23. 다음 중 유량(flow)의 경제변수가 아닌 것은?
  • 1
    소득
  • 2
    수출
  • 3
    재산
  • 4
    소비
  • 5
    투자
    • 24. 부동산 증권에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 채권을 표시하는 증권으로 원리금수취권과 주택저당에 대한 채권을 모두 투자자에게 이전하는 증권이다.

    ㄴ. MBB(Mortgage-Backed Bond)는 모기지 풀(Pool)에서 발생하는 현금흐름으로 채권의 원리금이 지급되고, 모기지 풀의 현금흐름으로 채권의 원리금 지급이 안될 경우 발행자가 초과부담을 제공하는 채권이다.

    ㄷ. CMO(Collateralized Mortgage Obligation)는 원금과 조기상환대금을 받아갈 순서를 정한 증권으로 증권별로 만기가 일치하도록 만든 자동이체형 증권이다.

    ㄹ. MPTB(Mortgage Pay-Through Bond)는 채권으로 발행자의 대차대조표에 부채로 표시된다.

    ㅁ. 금융기관은 MBS(Mortgage-Backed Securities)를 통해 자기자본비율(BIS)을 높일 수 있다.

  • 1
    ㄱ, ㄴ, ㄷ
  • 2
    ㄱ, ㄴ, ㄹ
  • 3
    ㄱ, ㄷ, ㅁ
  • 4
    ㄴ, ㄹ, ㅁ
  • 5
    ㄷ, ㄹ, ㅁ
    • 25. 프로젝트 파이낸싱(PF)에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    사업주의 대차대조표에 부채로 표시되어 사업주의 부채비율에 영향을 미친다.
  • 2
    프로젝트 자체의 수익성과 향후 현금흐름을 기초로 개발에 필요한 자금을 조달한다.
  • 3
    대출기관은 시행사에게 원리금상환을 요구하고, 시행사가 원리금을 상환하지 못하면 책임준공의 의무가 있는 시공사에게 채무상환을 요구할 수 있다.
  • 4
    금융기관은 부동산개발사업의 사업주와 자금공여 계약을 체결한다.
  • 5
    프로젝트 파이낸싱의 구조는 비소구금융이 원칙이나, 제한적 소구금융의 경우도 있다.
    • 26. 다음의 조건을 가진 오피스텔의 대부비율(LTV)은? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

    ○ 순영업소득: 4천만원          ○ 매매가격: 4억원

    ○ 부채감당률: 2                       ○ 저당상수: 0.1

  • 1
    20 %
  • 2
    30 %
  • 3
    40 %
  • 4
    50 %
  • 5
    60 %
    • 27. 아파트시장의 균형가격과 균형거래량에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 완전탄력적과 완전비탄력적 조건이 없는 경우는 수요와 공급의 법칙에 따르며, 다른 조건은 동일함)
  • 1
    수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 클 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.
  • 2
    균형상태인 아파트시장에서 건축원자재의 가격이 상승하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
  • 3
    공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다.
  • 4
    공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 변하지 않는다.
  • 5
    공급의 감소폭이 수요의 감소폭보다 클 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.
    • 28. 부동산투자회사법령상 부동산투자회사에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 최저자본금준비기간이 지난 자기관리 부동산투자회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.
  • 2
    최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.
  • 3
    부동산투자회사는 부동산 등 자산의 운용에 관하여 회계처리를 할 때에는 금융감독원이 정하는 회계처리기준에 따라야 한다.
  • 4
    부동산투자회사의 상근 임원은 다른 회사의 상근 임직원이 되거나 다른 사업을 하여서는 아니 된다.
  • 5
    위탁관리 부동산투자회사란 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 부동산투자회사를 말한다.
    • 29. 아파트시장에서 아파트의 수요곡선을 우측(우상향)으로 이동시킬 수 있는 요인은 모두 몇 개인가? (단, 다른 조건은 동일함)

    ○ 아파트 가격의 하락

    ○ 대체 주택 가격의 상승

    ○ 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화

    ○ 가구수 증가

    ○ 모기지 대출(mortgage loan) 금리의 상승

    ○ 수요자의 실질 소득 감소

    ○ 부채감당률(DCR) 규제 강화

  • 1
    2개
  • 2
    3개
  • 3
    4개
  • 4
    5개
  • 5
    6개
    • 30. 부동산금융에 관한 설명으로 옳은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    콜옵션(call option)은 저당대출 대출자에게 주어진 조기상환권이다.
  • 2
    금융기관은 위험을 줄이기 위해 부채감당률이 1보다 작은 대출안의 작은 순서대로 대출을 실행한다.
  • 3
    대출수수료와 조기상환수수료를 차입자가 부담하는 경우, 차입자의 실효이자율은 조기상환시점이 앞당겨 질수록 하락한다.
  • 4
    대출조건이 동일할 경우 대출채권의 듀레이션(평균회수기간)은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 더 길다.
  • 5
    고정금리방식의 대출에서 총상환액은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 더 작다.
    • 31. 부동산투자의 수익과 위험에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    다양한 자산들로 분산된 포트폴리오는 체계적 위험을 감소시킨다.
  • 2
    위험회피형 투자자는 위험 증가에 따른 보상으로 높은 기대수익률을 요구한다.
  • 3
    동일한 자산들로 구성된 포트폴리오라도 자산들의 구성비중에 따라 포트폴리오의 수익과 위험이 달라진다.
  • 4
    시장상황에 대한 자산가격의 민감도가 높을수록 수익률의 표준편차는 커진다.
  • 5
    지분투자수익률은 지분투자자의 투자성과를 나타낸다.
    • 32. 다음에서 설명하는 민간투자 사업방식은?

    ○ 시설의 소유권은 시설의 준공과 함께 정부 등에 귀속

    ○ 사업시행자는 일정기간의 시설관리 운영권을 획득

    ○ 사업시행자는 시설의 최종수요자로부터 이용료를 징수하여 투자비를 회수

    ○ SOC시설 소유권을 민간에 넘기는 것이 부적절한 경우에 주로 사용

  • 1
    BOT(build-operate-transfer)방식
  • 2
    BTO(build-transfer-operate)방식
  • 3
    BLT(build-lease-transfer)방식
  • 4
    LBO(lease-build-operate)방식
  • 5
    BOO(build-own-operate)방식
    • 33. 다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate)은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 가능총소득(PGI): 연 85,000,000원

    ○ 공실상당액: 가능총소득의 5 %

    ○ 재산관리수수료: 가능총소득의 2 %

    ○ 유틸리티비용: 가능총소득의 2 %

    ○ 관리직원인건비: 가능총소득의 3 %

    ○ 부채서비스액: 연 20,000,000원

    ○ 대부비율: 25 %

    ○ 대출조건: 이자율 연 4 %로 28년간 매년 원리금균등분할상환(고정금리)

    ○ 저당상수(이자율 연 4 %, 기간 28년): 0.06

  • 1
    5.61%
  • 2
    5.66%
  • 3
    5.71%
  • 4
    5.76%
  • 5
    5.81%
    • 34. 부동산투자에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    영업비용비율(OER)은 운영경비(OE)를 유효총소득(EGI)으로 나눈 비율이다.
  • 2
    총부채상환비율(DTI)이 높을수록 차입자의 부채상환가능성이 낮아진다.
  • 3
    채무불이행률(DR)은 유효총소득(EGI)으로 운영경비(OE)와 부채서비스(DS)를 감당할 수 있는 정도를 나타낸다.
  • 4
    총투자수익률(ROI)은 총투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 비율이다.
  • 5
    지분투자수익률(ROE)은 세후현금흐름(ATCF)을 지분투자액으로 나눈 비율이다.
    • 35. 부동산 마케팅활동에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    시장세분화란 부동산시장에서 마케팅활동을 수행하기 위하여 구매자의 집단을 세분화하는 것이다.
  • 2
    세분시장은 그 규모와 구매력 등의 특성이 측정될 수 있어야 한다.
  • 3
    세분시장은 개념적으로 구분될 수 있으며 마케팅 믹스 요소에 대해 동일하게 반응한다.
  • 4
    표적시장이란 세분화된 시장 중 가장 효과적인 성과가 기대되어 마케팅활동의 수행대상이 되는 시장을 말한다.
  • 5
    포지셔닝은 표적시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁제품과 차별화된 자사제품의 개념을 정해 이를 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것이다.
    • 36. 부동산투자분석에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    동일한 현금흐름을 가지는 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치는 달라질 수 있다.
  • 2
    서로 다른 내부수익률을 가지는 두 자산에 동시에 투자하는 투자안의 내부수익률은 각 자산의 내부수익률을 더한 것과 같다.
  • 3
    동일한 투자안에 대해 내부수익률이 복수로 존재할 수 있다.
  • 4
    내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자의사결정을 한다.
  • 5
    투자규모에 차이가 나는 상호배타적인 투자안을 검토할 때, 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.
    • 37. 부동산관리의 위탁관리방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    신뢰도가 높은 업체를 선정하는 것이 중요하다.
  • 2
    관리업무의 전문성과 효율성을 제고할 수 있다.
  • 3
    오피스빌딩과 같은 대형건물의 관리에 유용하다.
  • 4
    관리환경 변화에 대한 예측과 적응에 유리하다.
  • 5
    자기관리방식보다 기밀유지 측면에서 유리하다.
    • 38. 부동산투자에서 (ㄱ)타인자본을 활용하지 않은 경우와 (ㄴ)타인자본을 40 % 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률(%)은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 부동산 매입가격: 10,000만원

    ○ 1년 후 부동산 처분

    ○ 순영업소득(NOI): 연 500만원(기간 말 발생)

    ○ 보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 2 %

    ○ 대출조건: 이자율 연 4 %, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환

  • 1
    ㄱ: 7.0, ㄴ: 7.0
  • 2
    ㄱ: 7.0, ㄴ: 8.0
  • 3
    ㄱ: 7.0, ㄴ: 9.0
  • 4
    ㄱ: 7.5, ㄴ: 8.0
  • 5
    ㄱ: 7.5, ㄴ: 9.0
    • 39. 다음은 매장의 매출액이 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 손익분기점 매출액 초과이면 초과매출액에 대하여 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하여 임대료를 지급하는 비율임대차(percentage lease)방식의 임대차계약의 조건이다. 이 임대차계약에서 계약기간 동안 지급할 것으로 예상되는 임대료의 합계는? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 계약기간: 1년(1월 ~ 12월)

    ○ 매장 임대면적: 200 m2

    ○ 임대면적당 기본임대료: 월 5만원/m2

    ○ 손익분기점 매출액: 월 2,000만원

    ○ 각 월별 예상매출액

          - 1월 ~ 7월: 8만원/m2

          - 8월 ~ 12월: 20만원/m2

    ○ 손익분기점 초과시 초과매출액에 대한 임대료율: 10 %

  • 1
    11,000만원
  • 2
    11,500만원
  • 3
    12,000만원
  • 4
    12,500만원
  • 5
    13,000만원
    • 40. 부동산개발방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ: 토지소유자와의 약정에 의해 수익증권을 발행하고 수익증권의 소유자에게 수익을 배당하는 방식

    ㄴ: 원래의 토지소유자에게 사업 후 사업에 소요된 비용 등을 제외하고 면적비율에 따라 돌려주는 방식

    ㄷ: 공익성이 강하고 대량공급이 가능한 택지개발사업에서 주로 수행하는 방식

  • 1
    ㄱ: 신탁방식, ㄴ: 환지방식, ㄷ: 공영개발방식
  • 2
    ㄱ: 신탁방식, ㄴ: 수용방식, ㄷ: 공영개발방식
  • 3
    ㄱ: 사업위탁방식, ㄴ: 환지방식, ㄷ: 민간개발방식
  • 4
    ㄱ: 사업위탁방식, ㄴ: 수용방식, ㄷ: 민간개발방식
  • 5
    ㄱ: 컨소시엄방식, ㄴ: 수용방식, ㄷ: 민관협력개발방식
    • 시험지 제출 및 채점
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    2024년도 제35회 감정평가사 1차
    1 1 2 3 4 5
    2 1 2 3 4 5
    3 1 2 3 4 5
    4 1 2 3 4 5
    5 1 2 3 4 5
    6 1 2 3 4 5
    7 1 2 3 4 5
    8 1 2 3 4 5
    9 1 2 3 4 5
    10 1 2 3 4 5
    11 1 2 3 4 5
    12 1 2 3 4 5
    13 1 2 3 4 5
    14 1 2 3 4 5
    15 1 2 3 4 5
    16 1 2 3 4 5
    17 1 2 3 4 5
    18 1 2 3 4 5
    19 1 2 3 4 5
    20 1 2 3 4 5
    21 1 2 3 4 5
    22 1 2 3 4 5
    23 1 2 3 4 5
    24 1 2 3 4 5
    25 1 2 3 4 5
    26 1 2 3 4 5
    27 1 2 3 4 5
    28 1 2 3 4 5
    29 1 2 3 4 5
    30 1 2 3 4 5
    31 1 2 3 4 5
    32 1 2 3 4 5
    33 1 2 3 4 5
    34 1 2 3 4 5
    35 1 2 3 4 5
    36 1 2 3 4 5
    37 1 2 3 4 5
    38 1 2 3 4 5
    39 1 2 3 4 5
    40 1 2 3 4 5
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