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감정평가사

[ 2021년도 제32회 감정평가사 1차 - 1교시 제3과목 부동산학원론 ]

2021년도 제32회 감정평가사 1차

1

2021년도 제32회 감정평가사 1차

부동산학원론
1. 부동산의 개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    자연ㆍ공간ㆍ위치ㆍ환경 속성은 물리적 개념에 해당한다.
  • 2
    부동산의 절대적 위치는 토지의 부동성에서 비롯된다.
  • 3
    토지는 생산의 기본요소이면서 소비재가 된다.
  • 4
    협의의 부동산과 준부동산을 합쳐 광의의 부동산이라고 한다.
  • 5
    부동산의 법률적ㆍ경제적ㆍ물리적 측면을 결합한 개념을 복합부동산이라고 한다.
    • 2. 토지의 분류 및 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    필지는 법률적 개념으로 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지이다.
  • 2
    후보지는 부동산의 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지이다.
  • 3
    나지는 「건축법」에 의한 건폐율ㆍ용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에서 건축하지 않고 비워둔 토지이다.
  • 4
    표본지는 지가의 공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지이다.
  • 5
    공한지는 특정의 지점을 기준으로 한 택지이용의 최원방권의 토지이다.
    • 3. 토지의 특성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급이 불가능하다.

    ㄴ. 부동성으로 인해 부동산 활동이 국지화된다.

    ㄷ. 영속성으로 인해 토지는 감가상각에서 배제되는 자산이다.

    ㄹ. 개별성으로 인해 외부효과가 발생한다.

  • 1
    ㄱ, ㄹ
  • 2
    ㄴ, ㄷ
  • 3
    ㄱ, ㄴ, ㄷ
  • 4
    ㄴ, ㄷ, ㄹ
  • 5
    ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
    • 4. 부동산수요의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
  • 1
    수요곡선 기울기의 절댓값이 클수록 수요의 가격탄력성이 작아진다.
  • 2
    임대주택 수요의 가격탄력성이 1보다 작을 경우 임대료가 상승하면 전체 수입은 증가한다.
  • 3
    대체재가 많을수록 수요의 가격탄력성이 크다.
  • 4
    일반적으로 부동산의 용도전환 가능성이 클수록 수요의 가격탄력성이 커진다.
  • 5
    수요의 가격탄력성이 비탄력적이면 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 더 크다.
    • 5. 수요함수와 공급함수가 각각 A부동산시장에서는 2021년도_감정평가사_1차_1교시_문제85-1.jpg이고 B부동산시장에서는 2021년도_감정평가사_1차_1교시_문제85-2.jpg이다. 거미집이론(Cob-web theory)에 의한 A시장과 B시장의 모형 형태의 연결이 옳은 것은? (단, x축은 수량, y축은 가격, 각각의 시장에 대한 P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량이며, 가격변화에 수요는 즉각 반응하지만 공급은 시간적인 차이를 두고 반응함, 다른 조건은 동일함)
  • 1
    A: 발산형, B: 수렴형
  • 2
    A: 발산형, B: 순환형
  • 3
    A: 순환형, B: 발산형
  • 4
    A: 수렴형, B: 발산형
  • 5
    A: 수렴형, B: 순환형
    • 6. 도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    동심원이론은 도시공간구조의 형성을 침입, 경쟁, 천이 과정으로 설명하였다.
  • 2
    동심원이론에 따르면 중심지에서 멀어질수록 지대 및 인구밀도가 낮아진다.
  • 3
    선형이론에서의 점이지대는 중심업무지구에 직장 및 생활터전이 있어 중심업무지구에 근접하여 거주하는 지대를 말한다.
  • 4
    선형이론에 따르면 도시공간구조의 성장 및 분화가 주요 교통노선을 따라 부채꼴 모양으로 확대된다.
  • 5
    다핵심이론에 따르면 하나의 중심이 아니라 몇 개의 분리된 중심이 점진적으로 통합됨에 따라 전체적인 도시공간구조가 형성된다.
    • 7. A토지에 접하여 도시ㆍ군계획시설(도로)이 개설될 확률은 60%로 알려져 있고, 1년 후에 해당 도로가 개설되면 A토지의 가치는 2억 7,500만원, 그렇지 않으면 9,350만원으로 예상된다. 만약 부동산시장이 할당효율적이라면 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 정보비용의 현재가치는? (단, 요구수익률은 연 10%이고, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    5,200만원
  • 2
    5,600만원
  • 3
    6,200만원
  • 4
    6,600만원
  • 5
    7,200만원
    • 8. 부동산시장의 특성으로 옳은 것은?
  • 1
    일반상품의 시장과 달리 조직성을 갖고 지역을 확대하는 특성이 있다.
  • 2
    토지의 인문적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 인하여 개별화된다.
  • 3
    매매의 단기성으로 인하여 유동성과 환금성이 우수하다.
  • 4
    거래정보의 대칭성으로 인하여 정보수집이 쉽고 은밀성이 축소된다.
  • 5
    부동산의 개별성으로 인한 부동산상품의 비표준화로 복잡·다양하게 된다.
    • 9. A지역 아파트시장의 단기공급함수는 Q = 300, 장기공급함수는 Q = P + 250 이고, 수요함수는 장단기 동일하게 2021년도_감정평가사_1차_1교시_문제89.jpg 이다. 이 아파트시장이 단기에서 장기로 변화할 때 아파트시장의 균형가격(ㄱ)과 균형수량(ㄴ)의 변화는? (단, P는 가격이고 Q는 수급량이며, 다른 조건은 일정하다고 가정함)
  • 1
    ㄱ: 50 감소, ㄴ: 50 증가
  • 2
    ㄱ: 50 감소, ㄴ: 100 증가
  • 3
    ㄱ: 100 감소, ㄴ: 50 증가
  • 4
    ㄱ: 100 감소, ㄴ: 100 증가
  • 5
    ㄱ: 100 감소, ㄴ: 150 증가
    • 10. 다음 중 현행 부동산가격공시제도에 관한 설명으로 옳은 것은 몇 개인가?

    ○ 표준주택가격의 조사ㆍ평가는 감정평가사가 담당한다.

    ○ 개별주택가격의 공시기준일이 6월 1일인 경우도 있다.

    ○ 공동주택가격의 공시권자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이다.

    ○ 표준지공시지가는 표준지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우 이를 반영하여 평가한다.

    ○ 개별공시지가는 감정평가법인 등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.

  • 1
    없음
  • 2
    1개
  • 3
    2개
  • 4
    3개
  • 5
    4개
    • 11. 감정평가사 A는 표준지공시지가의 감정평가를 의뢰받고 현장조사를 통해 표준지에 대해 다음과 같이 확인하였다. 표준지조사평가보고서상 토지특성 기재방법의 연결이 옳은 것은?

    ㄱ. 지형지세: 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15°를 초과하는 지대의 토지

    ㄴ. 도로접면: 폭 12m 이상 25m 미만 도로에 한면이 접하고 있는 토지

  • 1
    ㄱ: 급경사, ㄴ: 광대한면
  • 2
    ㄱ: 급경사, ㄴ: 중로한면
  • 3
    ㄱ: 고지, ㄴ: 광대한면
  • 4
    ㄱ: 고지, ㄴ: 중로한면
  • 5
    ㄱ: 고지, ㄴ: 소로한면
    • 12. 우리나라의 부동산제도와 근거법률의 연결이 옳은 것은?
  • 1
    토지거래허가제 - 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」
  • 2
    검인계약서제 - 「부등산등기법」
  • 3
    토지은행제 - 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」
  • 4
    개발부담금제 - 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」
  • 5
    분양가상한제 - 「건축물의 분양에 관한 법률」
    • 13. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 현재 지정될 수 있는 용도지역을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 준상업지역      ㄴ. 준주거지역      ㄷ. 준공업지역      ㄹ. 준농림지역

  • 1
    ㄱ, ㄴ
  • 2
    ㄴ, ㄷ
  • 3
    ㄷ, ㄹ
  • 4
    ㄱ, ㄴ, ㄷ
  • 5
    ㄴ, ㄷ, ㄹ
    • 14. 다음 중 부동산시장과 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

    ○ 부동산정책이 자원배분의 비효율성을 오히려 악화시키는 것을 시장의 실패라 한다.

    ○ 법령상 도입순서를 비교하면 부동산거래신고제는 부동산실명제보다 빠르다.

    ○ 개발행위허가제와 택지소유상한제는 현재 시행되고 있는 제도이다.

    ○ 분양가상한제와 개발부담금제는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다.

    ○ PIR(Price to Income Ratio)은 가구의 주택지불능력을 측정하는 지표이다.

  • 1
    없음
  • 2
    1개
  • 3
    2개
  • 4
    3개
  • 5
    4개
    • 15. 비율분석법음 이용하여 산출한 것으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

    ○ 주택담보대출액: 2억원

    ○ 주택담보대출의 연간 원리금상환액: 1천만원

    ○ 부동산가치: 4억원

    ○ 차입자의 연소득: 5천만원

    ○ 가능총소득: 4천만원

    ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 25%

    ○ 영업경비: 가능총소득의 50%

  • 1
    부채감당률(DCR)= 1.0
  • 2
    채무불이행률(DR)= 1.0
  • 3
    총부채상환비율(DTI)= 0.2
  • 4
    부채비율(debt ratio)= 1.0
  • 5
    영업경비비율(OER, 유효총소득 기준)= 0.8
    • 16. 사업기간 초에 3억원을 투자하여 다음과 같은 현금유입의 현재가치가 발생하는 투자사업이 있다. 이 경우 보간법으로 산출한 내부수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)

    2021년도_감정평가사_1차_1교시_문제96_지문.jpg

  • 1
    5.42%
  • 2
    5.43%
  • 3
    5.44%
  • 4
    5.45%
  • 5
    5.46%
    • 17. 포트폴리오 이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    부동산투자에 수반되는 총위험은 체계적 위험과 비체제적 위험을 합한 것으로, 포트폴리오를 구성함으로써 제거될 수 있는 위험은 비체제적 위험이다.
  • 2
    포트폴리오블 구성하는 자산들의 수익률 간 상관계수가 1인 경우에는 포트폴리오를 구성한다고 하더라도 위험은 감소되지 않는다.
  • 3
    효율적 프론티어(efficient frontier)는 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 올릴 수 있는 포트폴리오의 집합을 연결한 선이다.
  • 4
    무위험자산이 없는 경우의 최적 포트폴리오는 효율적 프론티어(efficient frontier)와 투자자의 무차별곡선이 접하는 점에서 결정되는데, 투자자가 위험선호형일 경우 최적포트폴리오는 위험기피형에 비해 저위험-고수익 포트폴리오가 된다.
  • 5
    위험자산으로만 구성된 포트폴리오와 무위험자산을 결합할 때 얻게 되는 직선의 기울기가 커질수록 기대초과수익률(위험프리미엄)이 커진다.
    • 18. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (던, 다른 조건은 동일함)

    ㄱ. 현금유출의 현가합이 4천만원이고 현금유입의 현가합이 5천만원이라면, 수익성지수는 0.8이다.

    ㄴ. 내부수익률은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.

    ㄷ. 재투자율로 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 시장이자율을 사용한다.

    ㄹ. 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법은 할인현금흐름기법에 해당한다.

    ㅁ. 내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다.

  • 1
    ㄱ, ㄹ
  • 2
    ㄴ, ㄷ
  • 3
    ㄹ, ㅁ
  • 4
    ㄱ, ㄴ, ㅁ
  • 5
    ㄷ, ㄹ, ㅁ
    • 19. 화폐의 시간가치계산에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    연금의 현재가치계수에 일시불의 미래가치계수를 곱하면 연금의 미래가치계수가 된다.
  • 2
    원금균등분할상환방식에서 매 기간의 상환액을 계산할 경우 저당상수를 사용한다.
  • 3
    기말에 일정 누적액을 만들기 위해 매 기간마다 적립해야 할 금액을 계산할 경우 연금의 현재 가치계수를 사용한다.
  • 4
    연금의 미래가치계수에 일시불의 현재가치계수를 곱하면 일시불의 미래가치계수가 된다.
  • 5
    저당상수에 연금의 현재가치계수를 곱하면 일시불의 현재가치가 된다.
    • 20. 부동산 금융에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    역모기지(reverse mortgage)는 시간이 지남에 따라 대출잔액이 늘어나는 구조이고, 일반적으로 비소구형 대출이다.
  • 2
    가치상승공유형대출(SAM: Shared Appreciation Mortgage)은 담보물의 가치상승 일부분을 대출자가 사전약정에 의해 차입자에게 이전하기로 하는 조건의 대출이다.
  • 3
    기업의 구조조정을 촉진하기 위하여 기업구조조정 부동산투자회사에 대하여는 현물출자, 자산구성, 최저자본금을 제한하는 규정이 없다.
  • 4
    부채금융은 대출이나 회사채 발행 등을 통해 타인자본을 조달하는 방법으로서 저당담보부증권(MBS), 조인트벤처(joint venture) 등이 있다.
  • 5
    우리나라의 공적보증형태 역모기지제도로 현재 주택연금, 농지연금, 산지연금이 시행되고 있다.
    • 21. 부동산 증권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 지분을 나타내는 증권으로서 유동화 기관의 부채로 표기되지 않는다.
  • 2
    CMO(Collateralized Mortgage Obligation)동일한 저당풀(mortgage pool)에서 상환 우선순위와 만기가 다른 다양한 증권을 발행할 수 있다.
  • 3
    부동산개발PF ABCP(Asset Backed Commercial Paper)는 부동산개발PF ABS(Asset Backed Securities)에 비해 만기가 길고, 대부분 공모로 발행된다.
  • 4
    MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 주택담보대출의 원리금이 회수되면 MPTS의 원리금으로 지급되므로 유동화기관의 자금관리 필요성이 원칙적으로 제거된다.
  • 5
    MBB(Mortgage Backed Bond)는 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.
    • 22. 부동산투자회사법령상 자기관리 부동산투자회사가 자산을 투자·운용할 때 상근으로 두어야 하는 자산운용 전문인력에 해당되지 않는 사람은?
  • 1
    공인회계사로서 해당 분야에 3년 이상 종사한 사람
  • 2
    공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람
  • 3
    감정평가사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람
  • 4
    부동산 관련 분야의 석사학위 이상의 소지자로서 부동산의 투자·운용과 관련된 업무에 3년 이상 종사한 사람
  • 5
    자산관리회사에서 5년 이상 근무한 사람으로서 부동산의 취득·처분·관리·개발 또는 자문 등의 업무에 3년 이상 종사한 경력이 있는 사람
    • 23. 대출조건이 다음과 같을 때, 5년 거치가 있을 경우( A )와 거치가 없을 경우( B )에 원금을 상환해야 할 첫번째 회차의 상환원금의 차액(A-B)은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 대출금: 1억 2천만원

    ○ 대출금리: 고정금리, 연 3%

    ○ 대출기간: 30년

    ○ 윌 저당상수(360개월 기준): 0.00422

    ○ 월 저당상수(300개월 기준): 0.00474

    ○ 월 원리금균등분할상환방식

  • 1
    52,000원
  • 2
    54,600원
  • 3
    57,200원
  • 4
    59,800원
  • 5
    62,400원
    • 24. 조기상환에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    조기상환이 어느 정도 일어나는가를 측정하는 지표로 조기상환율(CPR: Constant Prepayment Rate)이 있다.
  • 2
    저당대출차입자에게 주어진 조기상환권은 풋옵션(put option)의 일종으로, 차입자가 조기상환을 한다는 것은 대출잔액을 행사가격으로 하여 대출채권을 매각하는 것과 같다.
  • 3
    저당대출차입자의 조기상환 정도에 따라 MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)의 현금흐름과 가치가 달라진다.
  • 4
    이자율 하락에 따른 위험을 감안하여 금융기관은 대출기간 중 조기상환을 금지하는 기간을 설정하고, 위반 시에는 위약금으로 조기상환수수료를 부과하기도 한다.
  • 5
    저당대출차입자의 조기상환은 MPTS(Mortgage Pass-Through Securities) 투자자에게 재투자 위험을 유발한다.
    • 25. 부동산신탁에 있어 위탁자가 부동산의 관리와 처분을 부동산신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발급받아 이를 담보로 금융기관에서 대출을 받는 신탁방식은?
  • 1
    관리신탁
  • 2
    처분신탁
  • 3
    담보신탁
  • 4
    개발신탁
  • 5
    명의신탁
    • 26. 감정평가사 A는 단독주택의 감정평가를 의뢰받고 관련 공부(公簿)를 통하여 다음과 같은 사항을 확인하였다. 이 단독주택의 건폐율( ㄱ )과 용적률( ㄴ )은? (단, 주어진 자료에 한함)

    ○ 토지대장상 토지면적: 240m2

    ○ 대지 중 도시ㆍ군계획시설(공원)저촉 면적: 40m2

    ○ 건축물의 용도: 지하1층(주차장), 지상1층(단독주택), 지상2층(단독주택)

    ○ 건축물대장상 건축면적: 120m2

    ○ 건축물대장상 각 층 바닥면적: 지하1층(60m2), 지상1층(120m2), 지상2층(120m2)

  • 1
    ㄱ: 50.00%, ㄴ: 100.00%
  • 2
    ㄱ: 50.00%, ㄴ: 120.00%
  • 3
    ㄱ: 50.00%, ㄴ: 150.00%
  • 4
    ㄱ: 60.00%, ㄴ: 120.00%
  • 5
    ㄱ: 60.00%, ㄴ: 150.00%
    • 27. 토지개발방식으로서 수용방식과 환지방식의 비교에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 사업구역은 동일함)
  • 1
    수용방식은 환지방식에 비해 종전 토지소유자에게 개발이익이 귀속될 가능성이 큰 편이다.
  • 2
    수용방식은 환지 방식에 비해 사업비의 부담이 큰 편이다.
  • 3
    수용방식은 환지 방식에 비해 기반시설의 확보가 용이한 편이다.
  • 4
    환지방식은 수용방식에 비해 사업시행자의 개발토지 매각부담이 적은 편이다.
  • 5
    환지방식은 수용방식에 비해 종전 토지소유자의 재정착이 쉬운 편이다.
    • 28. 부동산개발사업에 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 개발기간의 연장, 이자율의 인상, 인플레이션의 영향으로 개발비용이 증가하는 위험은 비용위험에 속한다.

    ㄴ. 개발부동산의 선분양제도는 후분양제도에 비해 사업시행자가 부담하는 시장위험을 줄일 수 있다.

    ㄷ. 민감도분석에 있어 주요 변수로는 토지구입비, 개발기간, 분양가격 등이 있다.

    ㄹ. 수익성지수가 1보다 크다는 것은 순현가가 ‘0’ (zero)보다 크다는 뜻이다.

  • 1
    ㄱ, ㄴ
  • 2
    ㄴ, ㄷ
  • 3
    ㄱ, ㄷ, ㄹ
  • 4
    ㄴ, ㄷ, ㄹ
  • 5
    ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
    • 29. 공인중개사법령상 공인중개사 정책심의위원회에서 공인중개사의 업무에 관하여 심의하는 사항으로 명시되지 않은 것은?
  • 1
    개업공인중개사의 교육에 관한 사항
  • 2
    부동산 중개업의 육성에 관한 사항
  • 3
    공인중개사의 시험 등 공인중개사의 자격취득에 관한 사항
  • 4
    중개보수 변경에 관한 사항
  • 5
    손해배상책임의 보장 등에 관한 사항
    • 30. 공인중개사법령상 공인중개사의 중개대상물이 아닌 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
  • 1
    토지거래허가구역 내의 토지
  • 2
    가등기가 설정되어 있는 건물
  • 3
    「입목에 관한 법률」에 따른 입목
  • 4
    하천구역에 포함되어 사권이 소멸된 포락지
  • 5
    「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 광업재단
    • 31. 우리나라의 부동산조세제도에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    양도소득세와 취득세는 신고납부방식이다.
  • 2
    취득세와 증여세는 부동산의 취득단계에 부과한다.
  • 3
    양도소득세와 종합부동산세는 국세에 속한다.
  • 4
    상속세와 증여세는 누진세율을 적용한다.
  • 5
    종합부동산세와 재산세의 과세기준일은 매년 6월 30일이다.
    • 32. 부동산 권리분석에 관련된 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    부동산 권리관계를 실질적으로 조사·확인·판단하여 일련의 부동산활동을 안전하게 하려는 것이다.
  • 2
    대상부동산의 권리관계를 조사·확인하기 위한 판독 내용에는 권리의 하자나 거래 규제의 확인·판단이 포함된다.
  • 3
    매수인이 대상부동산을 매수하기 전에 소유권이전을 저해하는 사항이 있는지 여부를 확인하기 위하여 공부(公簿) 등을 조사하는 일도 포함된다.
  • 4
    우리나라 등기는 관련 법률에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 행하는 신청주의 원칙을 적용한다.
  • 5
    부동산 권리분석을 행하는 주체가 분석대상권리의 주요한 사항을 직접 확인해야 한다는 증거주의의 원칙은 권리분석활동을 하는 데 지켜야 할 이념이다.
    • 33. 다음 중 부동산 권리분석시 등기사항전부증명서를 통해 확인할 수 없는 것은 몇 개인가?

    ○ 유치권              ○ 점유권              ○ 지역권

    ○ 법정지상권      ○ 전세권              ○ 구분지상권

    ○ 분묘기지권      ○ 근저당권

  • 1
    3개
  • 2
    4개
  • 3
    5개
  • 4
    6개
  • 5
    7개
    • 34. 감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악할 수 있다.
  • 2
    지역분석은 개별분석보다 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
  • 3
    인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
  • 4
    유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
  • 5
    지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상부동산에 대한 미시적인 분석이다.
    • 35. 부동산 평가활동에서 부동산 가격의 원칙에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    예측의 원칙이란 평가활동에서 가치형성요인의 변동추이 또는 동향을 주시해야 한다는 것을 말한다.
  • 2
    대체의 원칙이란 부동산의 가격이 대체관계의 유사 부동산으로부터 영향을 받는다는 것을 말한다.
  • 3
    균형의 원칙이란 부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 부동산이 외부환경과 균형을 이루어야 한다는 것을 말한다.
  • 4
    변동의 원칙이란 가치형성요인이 시간의 흐름에 따라 지속적으로 변화함으로써 부동산 가격도 변화한다는 것을 말한다.
  • 5
    기여의 원칙이란 부동산의 가격이 대상부동산의 각 구성요소가 기여하는 정도의 합으로 결정된다는 것을 말한다.
    • 36. 감정평가에 관한 규칙상 현황기준 원칙에 관한 내용으로 옳지 않은 것은? (단, 감정평가조건이란 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 말함)
  • 1
    감정평가업자는 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 사실상 실현 불가능 하다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.
  • 2
    현황기준 원칙에도 불구하고 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
  • 3
    현황기준 원칙에도 불구하고 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
  • 4
    감정평가의 목적에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되어 감정평가조건을 붙여 감정평가하는 경우에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성의 검토를 생략할 수 있다.
  • 5
    현황기준 원칙에도 불구하고 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우에는 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
    • 37. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건별 주된 감정평가방법으로 옳지 않은 것은? (단, 대상물건은 본래 용도의 효용가치가 있음을 전제함)
  • 1
    선박 - 거래사례비교법
  • 2
    건설기계 - 원가법
  • 3
    자동차 - 거래사례비교법
  • 4
    항공기 - 원가법
  • 5
    동산 - 거래사례비교법
    • 38. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상토지의 단위면적당 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 대상토지 현황: A시 B구 C동 175번지, 일반상업지역, 상업나지

    ○ 기준시점: 2021.04.24

    ○ 비교표준지: A시 B구 C동 183 번지, 일반상업지역, 상업용
                                2021.01.01. 기준 공시지가 6,000,000원/m2

    ○ 지가변동률 (2021.01.01 ∼ 2021.04.24): A시 B구 상업지역 2% 상승함

    ○ 지역요인: 비교표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함

    ○ 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건에서 5% 우세하고, 환경조건에서 10% 열세하며, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것)

    ○ 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 50% 증액 보정함

  • 1
    5,700,000원/m2
  • 2
    5,783,400원/m2
  • 3
    8,505,000원/m2
  • 4
    8,675,100원/m2
  • 5
    8,721,000원/m2
    • 39. 다음 자료를 활용하여 원가법으로 평가한 대상건물의 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 대상건물 현황: 연와조, 단독주택, 연면적 200m2

    ○ 사용승인시점: 2016.06.30

    ○ 기준시점: 2021.04.24

    ○ 사용승인시점의 신축공사비: 1,000,000원/m2 (신축공사비는 적정함)

    ○ 건축비지수

         - 사용승인시점: 100

         - 기준시점: 110

    ○ 경제적 내용연수: 40년

    ○ 감가수정방법: 정액법(만년감가가준)

    ○ 내용연수 만료시 잔존가치 없음

  • 1
    175,000,000원
  • 2
    180,000,000원
  • 3
    192,500,000원
  • 4
    198,000,000원
  • 5
    203,500,000원
    • 40. 감정평가 실무기준에서 규정하고 있는 수익환원법에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    수익환원법으로 감정평가할 때에는 직접환원법이나 할인현금흐름분석법 중에서 감정평가 목적이나 대상물건에 적절한 방법을 선택하여 적용한다.
  • 2
    부동산의 증권화와 관련한 감정평가 등 매기의 순수익을 예상해야 하는 경우에는 할인현금흐름분석법을 원칙으로 하고 직접환원법으로 합리성을 검토한다.
  • 3
    직접환원법에서 사용할 환원율은 요소구성법으로 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 요소구성법의 적용이 적절하지 않은 때에는 시장추출법, 투자결합법, 유효총수익승수에 의한 결정방법, 시장에서 발표된 환원을 등을 검토하여 조정할 수 있다.
  • 4
    할인현금흐름분석법에서 사용할 할인율은 투자자조사법(지분할인율), 투자결합법(종합할인율), 시장에서 발표된 할인율 등을 고려하여 대상물건의 위험이 적절히 반영되도록 결정하되 추정된 현금흐름에 맞는 할인율을 적용한다.
  • 5
    복귀가액 산정을 위한 최종환원율은 환원율에 장기위험프리미엄ㆍ성장률ㆍ소비자물가 상승률 등을 고려하여 결정한다.

    • 2021년도 제32회 감정평가사 1차

    부동산학원론
    1. 부동산의 개념에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    자연ㆍ공간ㆍ위치ㆍ환경 속성은 물리적 개념에 해당한다.
  • 2
    부동산의 절대적 위치는 토지의 부동성에서 비롯된다.
  • 3
    토지는 생산의 기본요소이면서 소비재가 된다.
  • 4
    협의의 부동산과 준부동산을 합쳐 광의의 부동산이라고 한다.
  • 5
    부동산의 법률적ㆍ경제적ㆍ물리적 측면을 결합한 개념을 복합부동산이라고 한다.
    • 2. 토지의 분류 및 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    필지는 법률적 개념으로 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지이다.
  • 2
    후보지는 부동산의 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지이다.
  • 3
    나지는 「건축법」에 의한 건폐율ㆍ용적률 등의 제한으로 인해 한 필지 내에서 건축하지 않고 비워둔 토지이다.
  • 4
    표본지는 지가의 공시를 위해 가치형성요인이 같거나 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 토지이다.
  • 5
    공한지는 특정의 지점을 기준으로 한 택지이용의 최원방권의 토지이다.
    • 3. 토지의 특성에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급이 불가능하다.

    ㄴ. 부동성으로 인해 부동산 활동이 국지화된다.

    ㄷ. 영속성으로 인해 토지는 감가상각에서 배제되는 자산이다.

    ㄹ. 개별성으로 인해 외부효과가 발생한다.

  • 1
    ㄱ, ㄹ
  • 2
    ㄴ, ㄷ
  • 3
    ㄱ, ㄴ, ㄷ
  • 4
    ㄴ, ㄷ, ㄹ
  • 5
    ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
    • 4. 부동산수요의 가격탄력성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
  • 1
    수요곡선 기울기의 절댓값이 클수록 수요의 가격탄력성이 작아진다.
  • 2
    임대주택 수요의 가격탄력성이 1보다 작을 경우 임대료가 상승하면 전체 수입은 증가한다.
  • 3
    대체재가 많을수록 수요의 가격탄력성이 크다.
  • 4
    일반적으로 부동산의 용도전환 가능성이 클수록 수요의 가격탄력성이 커진다.
  • 5
    수요의 가격탄력성이 비탄력적이면 가격의 변화율보다 수요량의 변화율이 더 크다.
    • 5. 수요함수와 공급함수가 각각 A부동산시장에서는 2021년도_감정평가사_1차_1교시_문제85-1.jpg이고 B부동산시장에서는 2021년도_감정평가사_1차_1교시_문제85-2.jpg이다. 거미집이론(Cob-web theory)에 의한 A시장과 B시장의 모형 형태의 연결이 옳은 것은? (단, x축은 수량, y축은 가격, 각각의 시장에 대한 P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량이며, 가격변화에 수요는 즉각 반응하지만 공급은 시간적인 차이를 두고 반응함, 다른 조건은 동일함)
  • 1
    A: 발산형, B: 수렴형
  • 2
    A: 발산형, B: 순환형
  • 3
    A: 순환형, B: 발산형
  • 4
    A: 수렴형, B: 발산형
  • 5
    A: 수렴형, B: 순환형
    • 6. 도시공간구조이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    동심원이론은 도시공간구조의 형성을 침입, 경쟁, 천이 과정으로 설명하였다.
  • 2
    동심원이론에 따르면 중심지에서 멀어질수록 지대 및 인구밀도가 낮아진다.
  • 3
    선형이론에서의 점이지대는 중심업무지구에 직장 및 생활터전이 있어 중심업무지구에 근접하여 거주하는 지대를 말한다.
  • 4
    선형이론에 따르면 도시공간구조의 성장 및 분화가 주요 교통노선을 따라 부채꼴 모양으로 확대된다.
  • 5
    다핵심이론에 따르면 하나의 중심이 아니라 몇 개의 분리된 중심이 점진적으로 통합됨에 따라 전체적인 도시공간구조가 형성된다.
    • 7. A토지에 접하여 도시ㆍ군계획시설(도로)이 개설될 확률은 60%로 알려져 있고, 1년 후에 해당 도로가 개설되면 A토지의 가치는 2억 7,500만원, 그렇지 않으면 9,350만원으로 예상된다. 만약 부동산시장이 할당효율적이라면 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 정보비용의 현재가치는? (단, 요구수익률은 연 10%이고, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    5,200만원
  • 2
    5,600만원
  • 3
    6,200만원
  • 4
    6,600만원
  • 5
    7,200만원
    • 8. 부동산시장의 특성으로 옳은 것은?
  • 1
    일반상품의 시장과 달리 조직성을 갖고 지역을 확대하는 특성이 있다.
  • 2
    토지의 인문적 특성인 지리적 위치의 고정성으로 인하여 개별화된다.
  • 3
    매매의 단기성으로 인하여 유동성과 환금성이 우수하다.
  • 4
    거래정보의 대칭성으로 인하여 정보수집이 쉽고 은밀성이 축소된다.
  • 5
    부동산의 개별성으로 인한 부동산상품의 비표준화로 복잡·다양하게 된다.
    • 9. A지역 아파트시장의 단기공급함수는 Q = 300, 장기공급함수는 Q = P + 250 이고, 수요함수는 장단기 동일하게 2021년도_감정평가사_1차_1교시_문제89.jpg 이다. 이 아파트시장이 단기에서 장기로 변화할 때 아파트시장의 균형가격(ㄱ)과 균형수량(ㄴ)의 변화는? (단, P는 가격이고 Q는 수급량이며, 다른 조건은 일정하다고 가정함)
  • 1
    ㄱ: 50 감소, ㄴ: 50 증가
  • 2
    ㄱ: 50 감소, ㄴ: 100 증가
  • 3
    ㄱ: 100 감소, ㄴ: 50 증가
  • 4
    ㄱ: 100 감소, ㄴ: 100 증가
  • 5
    ㄱ: 100 감소, ㄴ: 150 증가
    • 10. 다음 중 현행 부동산가격공시제도에 관한 설명으로 옳은 것은 몇 개인가?

    ○ 표준주택가격의 조사ㆍ평가는 감정평가사가 담당한다.

    ○ 개별주택가격의 공시기준일이 6월 1일인 경우도 있다.

    ○ 공동주택가격의 공시권자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이다.

    ○ 표준지공시지가는 표준지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있는 경우 이를 반영하여 평가한다.

    ○ 개별공시지가는 감정평가법인 등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.

  • 1
    없음
  • 2
    1개
  • 3
    2개
  • 4
    3개
  • 5
    4개
    • 11. 감정평가사 A는 표준지공시지가의 감정평가를 의뢰받고 현장조사를 통해 표준지에 대해 다음과 같이 확인하였다. 표준지조사평가보고서상 토지특성 기재방법의 연결이 옳은 것은?

    ㄱ. 지형지세: 간선도로 또는 주위의 지형지세보다 높고 경사도가 15°를 초과하는 지대의 토지

    ㄴ. 도로접면: 폭 12m 이상 25m 미만 도로에 한면이 접하고 있는 토지

  • 1
    ㄱ: 급경사, ㄴ: 광대한면
  • 2
    ㄱ: 급경사, ㄴ: 중로한면
  • 3
    ㄱ: 고지, ㄴ: 광대한면
  • 4
    ㄱ: 고지, ㄴ: 중로한면
  • 5
    ㄱ: 고지, ㄴ: 소로한면
    • 12. 우리나라의 부동산제도와 근거법률의 연결이 옳은 것은?
  • 1
    토지거래허가제 - 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」
  • 2
    검인계약서제 - 「부등산등기법」
  • 3
    토지은행제 - 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」
  • 4
    개발부담금제 - 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」
  • 5
    분양가상한제 - 「건축물의 분양에 관한 법률」
    • 13. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 현재 지정될 수 있는 용도지역을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 준상업지역      ㄴ. 준주거지역      ㄷ. 준공업지역      ㄹ. 준농림지역

  • 1
    ㄱ, ㄴ
  • 2
    ㄴ, ㄷ
  • 3
    ㄷ, ㄹ
  • 4
    ㄱ, ㄴ, ㄷ
  • 5
    ㄴ, ㄷ, ㄹ
    • 14. 다음 중 부동산시장과 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

    ○ 부동산정책이 자원배분의 비효율성을 오히려 악화시키는 것을 시장의 실패라 한다.

    ○ 법령상 도입순서를 비교하면 부동산거래신고제는 부동산실명제보다 빠르다.

    ○ 개발행위허가제와 택지소유상한제는 현재 시행되고 있는 제도이다.

    ○ 분양가상한제와 개발부담금제는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다.

    ○ PIR(Price to Income Ratio)은 가구의 주택지불능력을 측정하는 지표이다.

  • 1
    없음
  • 2
    1개
  • 3
    2개
  • 4
    3개
  • 5
    4개
    • 15. 비율분석법음 이용하여 산출한 것으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

    ○ 주택담보대출액: 2억원

    ○ 주택담보대출의 연간 원리금상환액: 1천만원

    ○ 부동산가치: 4억원

    ○ 차입자의 연소득: 5천만원

    ○ 가능총소득: 4천만원

    ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 25%

    ○ 영업경비: 가능총소득의 50%

  • 1
    부채감당률(DCR)= 1.0
  • 2
    채무불이행률(DR)= 1.0
  • 3
    총부채상환비율(DTI)= 0.2
  • 4
    부채비율(debt ratio)= 1.0
  • 5
    영업경비비율(OER, 유효총소득 기준)= 0.8
    • 16. 사업기간 초에 3억원을 투자하여 다음과 같은 현금유입의 현재가치가 발생하는 투자사업이 있다. 이 경우 보간법으로 산출한 내부수익률은? (단, 주어진 조건에 한함)

    2021년도_감정평가사_1차_1교시_문제96_지문.jpg

  • 1
    5.42%
  • 2
    5.43%
  • 3
    5.44%
  • 4
    5.45%
  • 5
    5.46%
    • 17. 포트폴리오 이론에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    부동산투자에 수반되는 총위험은 체계적 위험과 비체제적 위험을 합한 것으로, 포트폴리오를 구성함으로써 제거될 수 있는 위험은 비체제적 위험이다.
  • 2
    포트폴리오블 구성하는 자산들의 수익률 간 상관계수가 1인 경우에는 포트폴리오를 구성한다고 하더라도 위험은 감소되지 않는다.
  • 3
    효율적 프론티어(efficient frontier)는 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 올릴 수 있는 포트폴리오의 집합을 연결한 선이다.
  • 4
    무위험자산이 없는 경우의 최적 포트폴리오는 효율적 프론티어(efficient frontier)와 투자자의 무차별곡선이 접하는 점에서 결정되는데, 투자자가 위험선호형일 경우 최적포트폴리오는 위험기피형에 비해 저위험-고수익 포트폴리오가 된다.
  • 5
    위험자산으로만 구성된 포트폴리오와 무위험자산을 결합할 때 얻게 되는 직선의 기울기가 커질수록 기대초과수익률(위험프리미엄)이 커진다.
    • 18. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (던, 다른 조건은 동일함)

    ㄱ. 현금유출의 현가합이 4천만원이고 현금유입의 현가합이 5천만원이라면, 수익성지수는 0.8이다.

    ㄴ. 내부수익률은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.

    ㄷ. 재투자율로 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 시장이자율을 사용한다.

    ㄹ. 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법은 할인현금흐름기법에 해당한다.

    ㅁ. 내부수익률법에서는 내부수익률과 요구수익률을 비교하여 투자여부를 결정한다.

  • 1
    ㄱ, ㄹ
  • 2
    ㄴ, ㄷ
  • 3
    ㄹ, ㅁ
  • 4
    ㄱ, ㄴ, ㅁ
  • 5
    ㄷ, ㄹ, ㅁ
    • 19. 화폐의 시간가치계산에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    연금의 현재가치계수에 일시불의 미래가치계수를 곱하면 연금의 미래가치계수가 된다.
  • 2
    원금균등분할상환방식에서 매 기간의 상환액을 계산할 경우 저당상수를 사용한다.
  • 3
    기말에 일정 누적액을 만들기 위해 매 기간마다 적립해야 할 금액을 계산할 경우 연금의 현재 가치계수를 사용한다.
  • 4
    연금의 미래가치계수에 일시불의 현재가치계수를 곱하면 일시불의 미래가치계수가 된다.
  • 5
    저당상수에 연금의 현재가치계수를 곱하면 일시불의 현재가치가 된다.
    • 20. 부동산 금융에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    역모기지(reverse mortgage)는 시간이 지남에 따라 대출잔액이 늘어나는 구조이고, 일반적으로 비소구형 대출이다.
  • 2
    가치상승공유형대출(SAM: Shared Appreciation Mortgage)은 담보물의 가치상승 일부분을 대출자가 사전약정에 의해 차입자에게 이전하기로 하는 조건의 대출이다.
  • 3
    기업의 구조조정을 촉진하기 위하여 기업구조조정 부동산투자회사에 대하여는 현물출자, 자산구성, 최저자본금을 제한하는 규정이 없다.
  • 4
    부채금융은 대출이나 회사채 발행 등을 통해 타인자본을 조달하는 방법으로서 저당담보부증권(MBS), 조인트벤처(joint venture) 등이 있다.
  • 5
    우리나라의 공적보증형태 역모기지제도로 현재 주택연금, 농지연금, 산지연금이 시행되고 있다.
    • 21. 부동산 증권에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 지분을 나타내는 증권으로서 유동화 기관의 부채로 표기되지 않는다.
  • 2
    CMO(Collateralized Mortgage Obligation)동일한 저당풀(mortgage pool)에서 상환 우선순위와 만기가 다른 다양한 증권을 발행할 수 있다.
  • 3
    부동산개발PF ABCP(Asset Backed Commercial Paper)는 부동산개발PF ABS(Asset Backed Securities)에 비해 만기가 길고, 대부분 공모로 발행된다.
  • 4
    MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)는 주택담보대출의 원리금이 회수되면 MPTS의 원리금으로 지급되므로 유동화기관의 자금관리 필요성이 원칙적으로 제거된다.
  • 5
    MBB(Mortgage Backed Bond)는 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.
    • 22. 부동산투자회사법령상 자기관리 부동산투자회사가 자산을 투자·운용할 때 상근으로 두어야 하는 자산운용 전문인력에 해당되지 않는 사람은?
  • 1
    공인회계사로서 해당 분야에 3년 이상 종사한 사람
  • 2
    공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람
  • 3
    감정평가사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람
  • 4
    부동산 관련 분야의 석사학위 이상의 소지자로서 부동산의 투자·운용과 관련된 업무에 3년 이상 종사한 사람
  • 5
    자산관리회사에서 5년 이상 근무한 사람으로서 부동산의 취득·처분·관리·개발 또는 자문 등의 업무에 3년 이상 종사한 경력이 있는 사람
    • 23. 대출조건이 다음과 같을 때, 5년 거치가 있을 경우( A )와 거치가 없을 경우( B )에 원금을 상환해야 할 첫번째 회차의 상환원금의 차액(A-B)은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 대출금: 1억 2천만원

    ○ 대출금리: 고정금리, 연 3%

    ○ 대출기간: 30년

    ○ 윌 저당상수(360개월 기준): 0.00422

    ○ 월 저당상수(300개월 기준): 0.00474

    ○ 월 원리금균등분할상환방식

  • 1
    52,000원
  • 2
    54,600원
  • 3
    57,200원
  • 4
    59,800원
  • 5
    62,400원
    • 24. 조기상환에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    조기상환이 어느 정도 일어나는가를 측정하는 지표로 조기상환율(CPR: Constant Prepayment Rate)이 있다.
  • 2
    저당대출차입자에게 주어진 조기상환권은 풋옵션(put option)의 일종으로, 차입자가 조기상환을 한다는 것은 대출잔액을 행사가격으로 하여 대출채권을 매각하는 것과 같다.
  • 3
    저당대출차입자의 조기상환 정도에 따라 MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)의 현금흐름과 가치가 달라진다.
  • 4
    이자율 하락에 따른 위험을 감안하여 금융기관은 대출기간 중 조기상환을 금지하는 기간을 설정하고, 위반 시에는 위약금으로 조기상환수수료를 부과하기도 한다.
  • 5
    저당대출차입자의 조기상환은 MPTS(Mortgage Pass-Through Securities) 투자자에게 재투자 위험을 유발한다.
    • 25. 부동산신탁에 있어 위탁자가 부동산의 관리와 처분을 부동산신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발급받아 이를 담보로 금융기관에서 대출을 받는 신탁방식은?
  • 1
    관리신탁
  • 2
    처분신탁
  • 3
    담보신탁
  • 4
    개발신탁
  • 5
    명의신탁
    • 26. 감정평가사 A는 단독주택의 감정평가를 의뢰받고 관련 공부(公簿)를 통하여 다음과 같은 사항을 확인하였다. 이 단독주택의 건폐율( ㄱ )과 용적률( ㄴ )은? (단, 주어진 자료에 한함)

    ○ 토지대장상 토지면적: 240m2

    ○ 대지 중 도시ㆍ군계획시설(공원)저촉 면적: 40m2

    ○ 건축물의 용도: 지하1층(주차장), 지상1층(단독주택), 지상2층(단독주택)

    ○ 건축물대장상 건축면적: 120m2

    ○ 건축물대장상 각 층 바닥면적: 지하1층(60m2), 지상1층(120m2), 지상2층(120m2)

  • 1
    ㄱ: 50.00%, ㄴ: 100.00%
  • 2
    ㄱ: 50.00%, ㄴ: 120.00%
  • 3
    ㄱ: 50.00%, ㄴ: 150.00%
  • 4
    ㄱ: 60.00%, ㄴ: 120.00%
  • 5
    ㄱ: 60.00%, ㄴ: 150.00%
    • 27. 토지개발방식으로서 수용방식과 환지방식의 비교에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 사업구역은 동일함)
  • 1
    수용방식은 환지방식에 비해 종전 토지소유자에게 개발이익이 귀속될 가능성이 큰 편이다.
  • 2
    수용방식은 환지 방식에 비해 사업비의 부담이 큰 편이다.
  • 3
    수용방식은 환지 방식에 비해 기반시설의 확보가 용이한 편이다.
  • 4
    환지방식은 수용방식에 비해 사업시행자의 개발토지 매각부담이 적은 편이다.
  • 5
    환지방식은 수용방식에 비해 종전 토지소유자의 재정착이 쉬운 편이다.
    • 28. 부동산개발사업에 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 개발기간의 연장, 이자율의 인상, 인플레이션의 영향으로 개발비용이 증가하는 위험은 비용위험에 속한다.

    ㄴ. 개발부동산의 선분양제도는 후분양제도에 비해 사업시행자가 부담하는 시장위험을 줄일 수 있다.

    ㄷ. 민감도분석에 있어 주요 변수로는 토지구입비, 개발기간, 분양가격 등이 있다.

    ㄹ. 수익성지수가 1보다 크다는 것은 순현가가 ‘0’ (zero)보다 크다는 뜻이다.

  • 1
    ㄱ, ㄴ
  • 2
    ㄴ, ㄷ
  • 3
    ㄱ, ㄷ, ㄹ
  • 4
    ㄴ, ㄷ, ㄹ
  • 5
    ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
    • 29. 공인중개사법령상 공인중개사 정책심의위원회에서 공인중개사의 업무에 관하여 심의하는 사항으로 명시되지 않은 것은?
  • 1
    개업공인중개사의 교육에 관한 사항
  • 2
    부동산 중개업의 육성에 관한 사항
  • 3
    공인중개사의 시험 등 공인중개사의 자격취득에 관한 사항
  • 4
    중개보수 변경에 관한 사항
  • 5
    손해배상책임의 보장 등에 관한 사항
    • 30. 공인중개사법령상 공인중개사의 중개대상물이 아닌 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
  • 1
    토지거래허가구역 내의 토지
  • 2
    가등기가 설정되어 있는 건물
  • 3
    「입목에 관한 법률」에 따른 입목
  • 4
    하천구역에 포함되어 사권이 소멸된 포락지
  • 5
    「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 광업재단
    • 31. 우리나라의 부동산조세제도에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    양도소득세와 취득세는 신고납부방식이다.
  • 2
    취득세와 증여세는 부동산의 취득단계에 부과한다.
  • 3
    양도소득세와 종합부동산세는 국세에 속한다.
  • 4
    상속세와 증여세는 누진세율을 적용한다.
  • 5
    종합부동산세와 재산세의 과세기준일은 매년 6월 30일이다.
    • 32. 부동산 권리분석에 관련된 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    부동산 권리관계를 실질적으로 조사·확인·판단하여 일련의 부동산활동을 안전하게 하려는 것이다.
  • 2
    대상부동산의 권리관계를 조사·확인하기 위한 판독 내용에는 권리의 하자나 거래 규제의 확인·판단이 포함된다.
  • 3
    매수인이 대상부동산을 매수하기 전에 소유권이전을 저해하는 사항이 있는지 여부를 확인하기 위하여 공부(公簿) 등을 조사하는 일도 포함된다.
  • 4
    우리나라 등기는 관련 법률에 다른 규정이 있는 경우를 제외하고는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 따라 행하는 신청주의 원칙을 적용한다.
  • 5
    부동산 권리분석을 행하는 주체가 분석대상권리의 주요한 사항을 직접 확인해야 한다는 증거주의의 원칙은 권리분석활동을 하는 데 지켜야 할 이념이다.
    • 33. 다음 중 부동산 권리분석시 등기사항전부증명서를 통해 확인할 수 없는 것은 몇 개인가?

    ○ 유치권              ○ 점유권              ○ 지역권

    ○ 법정지상권      ○ 전세권              ○ 구분지상권

    ○ 분묘기지권      ○ 근저당권

  • 1
    3개
  • 2
    4개
  • 3
    5개
  • 4
    6개
  • 5
    7개
    • 34. 감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    지역분석을 통해 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준을 파악할 수 있다.
  • 2
    지역분석은 개별분석보다 먼저 실시하는 것이 일반적이다.
  • 3
    인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 개별요인을 공유하는 지역을 말한다.
  • 4
    유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.
  • 5
    지역분석은 대상지역에 대한 거시적인 분석인 반면, 개별분석은 대상부동산에 대한 미시적인 분석이다.
    • 35. 부동산 평가활동에서 부동산 가격의 원칙에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    예측의 원칙이란 평가활동에서 가치형성요인의 변동추이 또는 동향을 주시해야 한다는 것을 말한다.
  • 2
    대체의 원칙이란 부동산의 가격이 대체관계의 유사 부동산으로부터 영향을 받는다는 것을 말한다.
  • 3
    균형의 원칙이란 부동산의 유용성이 최고도로 발휘되기 위해서는 부동산이 외부환경과 균형을 이루어야 한다는 것을 말한다.
  • 4
    변동의 원칙이란 가치형성요인이 시간의 흐름에 따라 지속적으로 변화함으로써 부동산 가격도 변화한다는 것을 말한다.
  • 5
    기여의 원칙이란 부동산의 가격이 대상부동산의 각 구성요소가 기여하는 정도의 합으로 결정된다는 것을 말한다.
    • 36. 감정평가에 관한 규칙상 현황기준 원칙에 관한 내용으로 옳지 않은 것은? (단, 감정평가조건이란 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 말함)
  • 1
    감정평가업자는 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 사실상 실현 불가능 하다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다.
  • 2
    현황기준 원칙에도 불구하고 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
  • 3
    현황기준 원칙에도 불구하고 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
  • 4
    감정평가의 목적에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되어 감정평가조건을 붙여 감정평가하는 경우에는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현가능성의 검토를 생략할 수 있다.
  • 5
    현황기준 원칙에도 불구하고 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우에는 감정평가조건을 붙여 감정평가할 수 있다.
    • 37. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건별 주된 감정평가방법으로 옳지 않은 것은? (단, 대상물건은 본래 용도의 효용가치가 있음을 전제함)
  • 1
    선박 - 거래사례비교법
  • 2
    건설기계 - 원가법
  • 3
    자동차 - 거래사례비교법
  • 4
    항공기 - 원가법
  • 5
    동산 - 거래사례비교법
    • 38. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상토지의 단위면적당 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 대상토지 현황: A시 B구 C동 175번지, 일반상업지역, 상업나지

    ○ 기준시점: 2021.04.24

    ○ 비교표준지: A시 B구 C동 183 번지, 일반상업지역, 상업용
                                2021.01.01. 기준 공시지가 6,000,000원/m2

    ○ 지가변동률 (2021.01.01 ∼ 2021.04.24): A시 B구 상업지역 2% 상승함

    ○ 지역요인: 비교표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인 동일함

    ○ 개별요인: 대상토지는 비교표준지에 비해 가로조건에서 5% 우세하고, 환경조건에서 10% 열세하며, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것)

    ○ 그 밖의 요인 보정: 대상토지 인근지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 및 평가사례 등을 고려하여 그 밖의 요인으로 50% 증액 보정함

  • 1
    5,700,000원/m2
  • 2
    5,783,400원/m2
  • 3
    8,505,000원/m2
  • 4
    8,675,100원/m2
  • 5
    8,721,000원/m2
    • 39. 다음 자료를 활용하여 원가법으로 평가한 대상건물의 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 대상건물 현황: 연와조, 단독주택, 연면적 200m2

    ○ 사용승인시점: 2016.06.30

    ○ 기준시점: 2021.04.24

    ○ 사용승인시점의 신축공사비: 1,000,000원/m2 (신축공사비는 적정함)

    ○ 건축비지수

         - 사용승인시점: 100

         - 기준시점: 110

    ○ 경제적 내용연수: 40년

    ○ 감가수정방법: 정액법(만년감가가준)

    ○ 내용연수 만료시 잔존가치 없음

  • 1
    175,000,000원
  • 2
    180,000,000원
  • 3
    192,500,000원
  • 4
    198,000,000원
  • 5
    203,500,000원
    • 40. 감정평가 실무기준에서 규정하고 있는 수익환원법에 관한 내용으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    수익환원법으로 감정평가할 때에는 직접환원법이나 할인현금흐름분석법 중에서 감정평가 목적이나 대상물건에 적절한 방법을 선택하여 적용한다.
  • 2
    부동산의 증권화와 관련한 감정평가 등 매기의 순수익을 예상해야 하는 경우에는 할인현금흐름분석법을 원칙으로 하고 직접환원법으로 합리성을 검토한다.
  • 3
    직접환원법에서 사용할 환원율은 요소구성법으로 구하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 요소구성법의 적용이 적절하지 않은 때에는 시장추출법, 투자결합법, 유효총수익승수에 의한 결정방법, 시장에서 발표된 환원을 등을 검토하여 조정할 수 있다.
  • 4
    할인현금흐름분석법에서 사용할 할인율은 투자자조사법(지분할인율), 투자결합법(종합할인율), 시장에서 발표된 할인율 등을 고려하여 대상물건의 위험이 적절히 반영되도록 결정하되 추정된 현금흐름에 맞는 할인율을 적용한다.
  • 5
    복귀가액 산정을 위한 최종환원율은 환원율에 장기위험프리미엄ㆍ성장률ㆍ소비자물가 상승률 등을 고려하여 결정한다.
    • 시험지 제출 및 채점
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    2021년도 제32회 감정평가사 1차
    1 1 2 3 4 5
    2 1 2 3 4 5
    3 1 2 3 4 5
    4 1 2 3 4 5
    5 1 2 3 4 5
    6 1 2 3 4 5
    7 1 2 3 4 5
    8 1 2 3 4 5
    9 1 2 3 4 5
    10 1 2 3 4 5
    11 1 2 3 4 5
    12 1 2 3 4 5
    13 1 2 3 4 5
    14 1 2 3 4 5
    15 1 2 3 4 5
    16 1 2 3 4 5
    17 1 2 3 4 5
    18 1 2 3 4 5
    19 1 2 3 4 5
    20 1 2 3 4 5
    21 1 2 3 4 5
    22 1 2 3 4 5
    23 1 2 3 4 5
    24 1 2 3 4 5
    25 1 2 3 4 5
    26 1 2 3 4 5
    27 1 2 3 4 5
    28 1 2 3 4 5
    29 1 2 3 4 5
    30 1 2 3 4 5
    31 1 2 3 4 5
    32 1 2 3 4 5
    33 1 2 3 4 5
    34 1 2 3 4 5
    35 1 2 3 4 5
    36 1 2 3 4 5
    37 1 2 3 4 5
    38 1 2 3 4 5
    39 1 2 3 4 5
    40 1 2 3 4 5
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