토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지(체비지ㆍ공공시설 용지)를 제외한 개발토지 전체를 토지소유자에게 배분하는 방식

○ 개발 형태에 따른 분류: ( ㄱ )

○ 토지취득방식에 따른 분류: ( ㄴ )

ㄱ. 개별성은 토지시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 요인이다.

ㄴ. 부증성은 토지이용을 집약화시키는 요인이다.

ㄷ. 부동성은 부동산활동에서 임장활동 필요성의 근거가 된다.

ㄹ. 영속성은 부동산활동에서 감가상각 필요성의 근거가 된다.

ㄱ. Product(제품)

ㄴ. Place(유통경로)

ㄷ. Pride(긍지)

ㄹ. Price(가격)

ㅁ. Public Relations(홍보)

ㅂ. Promotion(판매촉진)

( ㄱ ): 특정 부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성을 분석하는 것

( ㄴ ): 타당성분석에 활용된 투입요소의 변화가 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법

○ 공급함수: Q_s1 = 30 + P (이전) →

                        Q_s2 = 30 + 2P (이후)

○ 수요함수: Q_d = 150 - 2P

○ P는 가격, Q_s는 공급량, Q_d는 수요량, X축은 수량, Y축은 가격을 나타냄

○ 가계 자산                            ○ 노동자 소득

○ 가계 소비                            ○ 통화량

○ 자본총량                             ○ 신규주택 공급량

○ 수요의 가격탄력성의 절댓값이 공급의 가격탄력성의 절댓값보다 크면 ( ㄱ )이다.

○ 수요곡선의 기울기의 절댓값이 공급곡선의 기울기의 절댓값보다 크면 ( ㄴ )이다.

ㄱ. 토지은행                              ㄴ. 공영개발사업

ㄷ. 총부채상환비율(DTI)        ㄹ. 종합부동산세

ㅁ. 개발부담금                           ㅂ. 공공투자사업

ㄱ. 지대 발생의 원인으로 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙을 제시하였다.

ㄴ. 조방적 한계의 토지에는 지대가 발생하지 않으므로 무지대(無地代) 토지가 된다.

ㄷ. 토지 소유자는 토지 소유라는 독점적 지위를 이용하여 최열등지에도 지대를 요구한다.

ㄹ. 지대는 잉여이기에 토지생산물의 가격이 높아지면 지대가 높아지고 토지생산물의 가격이 낮아지면 지대도 낮아진다.

ㄱ. 컨버스(P. Converse)는 소비자들의 특정 상점의 구매를 설명할 때 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인뿐만 아니라 효용이라는 비공간요인도 고려하였다.

ㄴ. 호이트(H. Hoyt)는 저소득층의 주거지가 형성되는 요인으로 도심과 부도심 사이의 도로, 고지대의 구릉지, 주요 간선도로의 근접성을 제시하였다.

ㄷ. 넬슨(R. Nelson)은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시하였다.

ㄹ. 알론소(W. Alonso)는 단일도심도시의 토지이용형태를 설명함에 있어 입찰지대의 개념을 적용하였다.

ㄱ. 시장금리 하락

ㄴ. 인구 감소

ㄷ. 수요자의 실질소득 증가

ㄹ. 부동산 가격상승 기대

ㅁ. 부동산 거래세율 인상

ㄱ. 자산유동화제도               ㄴ. 공인중개사제도

ㄷ. 부동산실명제                   ㄹ. 부동산거래신고제

ㄱ. 개발행위허가제                ㄴ. 택지소유상한제

ㄷ. 용도지역제                        ㄹ. 토지초과이득세제

○ 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용ㆍ수익하는 방식

○ 학교시설, 문화시설 등 시설이용자로부터 사용료를 징수하기 어려운 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용

ㄱ. 자본의 기회비용을 반영하므로, 자본시장에서 시장금리가 상승하면 함께 상승한다.

ㄴ. 부동산자산이 창출하는 순영업소득에 해당 자산의 가격을 곱한 값이다.

ㄷ. 자산가격 상승에 대한 투자자들의 기대를 반영한다.

ㄹ. 자본환원율이 상승하면 자산가격이 상승한다.

ㅁ. 프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다.

○ 모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생

○ 현금유입은 1년차 1,000만원, 2년차 1,200만원

○ 현금유출은 현금유입의 80 %

○ 1년 후 일시불의 현가계수 0.95

○ 2년 후 일시불의 현가계수 0.90

○ 기본임대료: 분양면적 m²당 5만원

○ 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대한임대료율: 5 %

○ 매출액: 분양면적 m²당 30만원

○ 대출금리: 고정금리

○ 대출기간: 20년

○ 연간 저당상수: 0.09

○ 1회차 원금 상환액: 1,000만원

○ 원리금 상환조건: 원리금균등상환방식, 매년 말 연단위 상환

ㄱ. 부동산투자회사(REITs)

ㄴ. 자산담보부기업어음(ABCP)

ㄷ. 공모(public offering)에 의한 증자

ㄹ. 프로젝트 금융

ㅁ. 주택상환사채

○ 연간 저당상수: 0.1

○ 대출승인기준

      - 담보인정비율(LTV): 시장가치기준 50 % 이하

      - 총부채상환비율(DTI): 40 % 이하

      ※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족하여야 함

ㄱ. 표준지로 선정된 토지

ㄴ. 농지보전부담금의 부과대상이 아닌 토지

ㄷ. 개발부담금의 부과대상이 아닌 토지

ㄹ. 도시ㆍ군계획시설로서 공원이 지정된 토지

ㅁ. 국세 부과대상이 아닌 토지(국공유지의 경우에는 공공용 토지만 해당한다)

○ 공시지가기준법을 적용할 때 비교표준지 공시지가를 기준으로 ( ㄱ ), 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정 과정을 거친다.

○ 수익환원법에서는 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 ( ㄴ )을(를) 환원하거나 할인하여 가액을 산정한다.

○ 사용승인일의 신축공사비: 6천만원(신축공사비는 적정함)

○ 사용승인일: 2018. 9. 1.

○ 기준시점: 2020. 9. 1.

○ 건축비지수

      - 2018. 9. 1. = 100

      - 2020. 9. 1. = 110

○ 경제적 내용년수: 40년

○ 감가수정방법: 정액법

○ 내용년수 만료시 잔가율: 10 %

○ 평가대상토지: X시 Y동 210번지, 대, 110 m², 일반상업지역

○ 기준시점: 2020. 9. 1.

○ 거래사례

      - 소재지: X시 Y동 250번지

      - 지목 및 면적: 대, 120 m²

      - 용도지역: 일반상업지역

      - 거래가격: 2억 4천만원

      - 거래시점: 2020. 2. 1.

      - 거래사례는 정상적인 매매임

○ 지가변동률(2020. 2. 1. ～ 9. 1.): X시 상업지역 5 % 상승

○ 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함

○ 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 3 % 우세함

○ 상승식으로 계산할 것