ㄱ. 주택가격의 하락 기대

ㄴ. 주택건설업체 수의 감소

ㄷ. 주택건설용 토지의 가격 하락

ㄹ. 주택건설에 대한 정부 보조금 축소

ㅁ. 주택건설기술 개발에 따른 원가절감

ㄱ. 어떤 매장이 고객에게 주는 효용이 클수록 그 매장이 고객들에게 선택될 확률이 더 높아진다는 공리에 바탕을 두고 있다.

ㄴ. 해당 매장을 방문하는 고객의 행동력은 방문하고자 하는 매장의 크기에 비례하고, 매장까지의 거리에 반비례한다.

ㄷ. 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건과 매장 물건의 특성에 따라 달라지는 값이며, 교통조건이 나빠지면 더 커진다.

ㄹ. 일반적으로 소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있다.

ㅁ. 고정된 상권을 놓고 경쟁함으로써 제로섬(zero-sum)게임이 된다는 한계가 있다.

○ 인간정주체계의 분포원리와 상업입지의 계층체계를 설명하고 있다.

○ 재화의 도달거리와 최소요구치와의 관계를 설명하는 것으로 최소요구치가 재화의 도달범위 내에 있을 때 판매자의 존속을 위한 최소한의 상권 범위가 된다.

○ 고객의 다목적 구매행동, 고객의 지역 간 문화적 차이를 반영하지 않았다는 비판이 있다.

○ 대형마트 개발예정지 인근에 일단의 A토지가 있다.

○ 2년 후 대형마트가 개발될 가능성은 45 %로 알려져 있다.

○ 2년 후 대형마트가 개발되면 A토지의 가격은 12억 1,000만원, 개발되지 않으면 4억 8,400만원으로 예상된다.

○ 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10 %이다.

○ 서로 다른 지대곡선을 가진 농산물들이 입지경쟁을 벌이면서 각 지점에 따라 가장 높은 지대를 지불하는 농업적 토지이용에 토지가 할당된다.

○ 농산물 생산활동의 입지경쟁 과정에서 토지이용이 할당되어 지대가 결정되는데, 이를 입찰지대라 한다.

○ 중심지에 가까울수록 집약 농업이 입지하고, 교외로 갈수록 조방 농업이 입지한다.

○ A도시 인구: 50,000명, B도시 인구: 32,000명

○ C신도시: A도시와 B도시 사이에 위치

○ A도시와 C신도시 간의 거리: 5 km

○ B도시와 C신도시 간의 거리: 2 km

○ C신도시 소비자의 잠재 월 추정소비액: 10억원

ㄱ. 베버(A. Weber)의 최소비용이론은 산업입지의 영향요소를 운송비, 노동비, 집적이익으로 구분하고, 이 요소들을 고려하여 비용이 최소화 되는 지점이 공장의 최적입지가 된다는 것이다.

ㄴ. 뢰시(A. Lösch)의 최대수요이론은 장소에 따라 수요가 차별적이라는 전제하에 수요측면에서 경제활동의 공간조직과 상권조직을 파악한 것이다.

ㄷ. 넬슨(R. Nelson)의 소매입지이론은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는가에 대한 원칙을 제시한 것이다.

ㄹ. 해리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론은 단일의 중심업무지구를 핵으로 하여 발달하는 것이 아니라, 몇 개의 분리된 핵이 점진적으로 통합됨에 따라 전체적인 도시구조가 형성된다는 것이다.

ㄱ. 농림지역     ㄴ. 관리지역     ㄷ. 취락지역

ㄹ. 녹지지역     ㅁ. 산업지역     ㅂ. 유보지역

○ ( ㄱ ) 부동산투자회사: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사

○ ( ㄴ ) 부동산투자회사: 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

ㄱ. 양도소득세와 부가가치세는 국세에 속한다.

ㄴ. 취득세와 등록면허세는 지방세에 속한다.

ㄷ. 상속세와 재산세는 부동산의 취득단계에 부과한다.

ㄹ. 증여세와 종합부동산세는 부동산의 보유단계에 부과한다.

○ 층수가 4층인 1개 동의 건축물로서 지하층과 필로티 구조는 없음

○ 전체 층을 주택으로 쓰며, 주택으로 쓰는 바닥 면적의 합계가 600m²임

○ 세대수 합계는 8세대로서 모든 세대에 취사시설이 설치됨

○ 총투자액: 10,000만원

○ 지분투자액: 6,000만원

○ 가능총소득(PGI): 1,100만원/년

○ 유효총소득(EGI): 1,000만원/년

○ 영업비용(OE): 500만원/년

○ 부채서비스액(DS): 260만원/년

○ 영업소득세: 120만원/년

○ 부동산 매입가격: 20,000만원

○ 1년 후 부동산 처분

○ 순영업소득(NOI): 연 700만원(기간 말 발생)

○ 보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 3%

○ 대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환

○ 대출금리: 고정금리, 연 5%

○ 총 대출기간과 상환주기: 30년, 월말 분할상환

○ 월별 원리금지급액: 54만원

○ 기간이 30년인 저당상수: 0.0054

○ 기간이 25년인 연금의 현가계수: 171.06

ㄱ. 원금균등분할상환

ㄴ. 원리금균등분할상환

ㄷ. 만기일시상환

○ 관리의 전문성과 효율성을 제고할 수 있다.

○ 건물설비의 고도화에 대응할 수 있다.

○ 전문업자의 관리서비스를 받을 수 있다.

○ 대형건물의 관리에 더 유용하다.

○ 기밀유지에 어려움이 있다.

ㄱ. 감가수정과 관련된 내용연수는 경제적 내용연수가 아닌 물리적 내용연수를 의미한다.

ㄴ. 대상물건에 대한 재조달원가를 감액할 요인이 있는 경우에는 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가 등을 고려한다.

ㄷ. 감가수정방법에는 내용연수법, 관찰감가법, 분해법 등이 있다.

ㄹ. 내용연수법으로는 정액법, 정률법, 상환기금법이 있다.

ㅁ. 정률법은 매년 일정한 감가율을 곱하여 감가액을 구하는 방법으로 매년 감가액이 일정하다.

○ 가능총소득(PGI): 44,000,000원

○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10%

○ 운영경비(OE): 가능총소득의 2.5 %

○ 대상부동산의 가치구성비율

      : 토지(60%), 건물(40%)

○ 토지환원율: 5 %, 건물환원율: 10 %

○ 환원방법: 직접환원법

○ 환원율 산정방법: 물리적 투자결합법

○ 대상토지: A시 B구 C동 350번지, 150m²(면적),

                        대(지목), 주상용(이용상황),

                        제2종일반주거지역(용도지역)

○ 기준시점: 2022.10.29.

○ 거래사례

     - 소재지: A시 B구 C동 340번지

     - 200m²(면적), 대(지목), 주상용(이용상황)

     - 제2종일반주거지역(용도지역)

     - 거래가격: 800,000,000원

     - 거래시점: 2022.06.01.

○ 사정보정치: 0.9

○ 지가변동률(A시 B구, 2022.06.01. ～ 2022.10.29.)

     : 주거지역 5 % 상승, 상업지역 4 % 상승

○ 지역요인: 거래사례와 동일

○ 개별요인: 거래사례에 비해 5% 열세

○ 상승식으로 계산