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2024년도 제35회 공인중개사 1차
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2024년도 제35회 공인중개사 1차
( ㄱ ): 지적제도의 용어로서, 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것
( ㄴ ): 지가공시제도의 용어로서, 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지
다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 ( ㄱ ) 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 ( ㄴ ) 이하인 주택 (2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
ㄱ. 총톤수 25톤인 기선(機船)
ㄴ. 적재용량 25톤인 덤프트럭
ㄷ. 최대 이륙중량 400톤인 항공기
ㄹ. 토지에 부착된 한 그루의 수목
ㄱ. Price(가격)
ㄴ. Product(제품)
ㄷ. Place(유통경로)
ㄹ. Positioning(차별화)
ㅁ. Promotion(판매촉진)
ㅂ. Partnership(동반자관계)
○ 가구의 실질소득 증가
○ 아파트에 대한 선호도 감소
○ 아파트 건축자재 가격의 상승
○ 아파트 담보대출 이자율의 상승
, 공급함수는 
이며, 균형상태에 있었다. 이 시장에서 수요함수가 
로 변화하였다면, 균형가격의 변화( ㄱ )와 균형거래량의 변화( ㄴ )는? (단, P 는 가격, QD1 과 QD2 는 수요량, QS 는 공급량, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내고, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업
○ A시와 B시는 동일 직선상에 위치
○ A시와 B시 사이의 직선거리: 45 km
○ A시 인구: 84만명
○ B시 인구: 21만명
○ 토지의 비옥도가 동일하더라도 중심도시와의 접근성 차이에 의해 지대가 차별적으로 나타난다.
○ 한계지대곡선은 작물의 종류나 농업의 유형에 따라 그 기울기가 달라질 수 있으며, 이 곡선의 기울기에 따라 집약적 농업과 조방적 농업으로 구분된다.
○ 가장 높은 지대를 지불하는 농업적 토지이용에 토지가 할당된다.
○ 지하철 역사 개발예정지 인근에 A토지가 있다.
○ 1년 후 지하철 역사가 개발될 가능성은 60 %로 알려져 있다.
○ 1년 후 지하철 역사가 개발되면 A토지의 가격은 14억 3천만원, 개발되지 않으면 8억 8천만원으로 예상된다.
○ 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10 %다.
○ 통합공공임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인ㆍ국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
○ 행복주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
○ 장기전세주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
○ 분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택
ㄱ. 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 매각을 앞당기게 하는 동결효과(lock-in effect)를 발생시킬 수 있다.
ㄴ. 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 동일하다.
ㄷ. 취득세와 상속세는 취득단계에서 부과하는 지방세이다.
ㄹ. 증여세와 양도소득세는 처분단계에서 부과하는 국세이다.
○ 가능총소득(PGI): 7,000만원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 500만원
○ 기타소득: 100만원
○ 부채서비스액: 1,500만원
○ 영업소득세: 500만원
○ 수선유지비: 200만원
○ 용역비: 100만원
○ 재산세: 100만원
○ 직원인건비: 200만원
○ 계약기간: 1년(1월 ~ 12월)
○ 매장 임대면적: 300m2
○ 임대면적당 기본임대료: 매월 5만원/m2
○ 손익분기점 매출액: 매월 3,500만원
○ 월별 임대면적당 예상매출액
- 1월 ~ 6월: 매월 10만원/m2
- 7월 ~ 12월: 매월 19만원/m2
○ 손익분기점 매출액 초과시 초과매출액에 대한 추가임대료율: 10 %
○ A씨 담보주택의 담보가치평가액: 5억원
○ A씨의 연간 소득: 6천만원
○ 연간 저당상수: 0.1
○ 대출승인기준
- 담보인정비율(LTV): 70 % 이하
- 총부채상환비율(DTI): 60% 이하
○ 소유와 경영의 분리가 가능하다.
○ 대형건물의 관리에 더 유용하다.
○ 관리에 따른 용역비의 부담이 있다.
○ 전문적이고 체계적인 관리가 가능하다.
ㄱ. 만기일시상환대출은 대출기간 동안 차입자가 원금만 상환하기 때문에 원리금상환구조가 간단하다.
ㄴ. 체증식분할상환대출은 대출기간 초기에는 원리금상환액을 적게 하고 시간의 경과에 따라 늘려가는 방식이다.
ㄷ. 원리금균등분할상환대출이나 원금균등분할상환대출에서 거치기간이 있을 경우, 이자지급총액이 증가하므로 원리금지급총액도 증가하게 된다.
ㄹ. 대출채권의 가중평균상환기간(duration)은 원금균등분할상환대출에 비해 원리금균등분할상환대출이 더 길다.
ㄱ. 감정평가사로서 해당 분야에 3년을 종사한 사람
ㄴ. 공인중개사로서 해당 분야에 5년을 종사한 사람
ㄷ. 부동산투자회사에서 3년을 근무한 사람
ㄹ. 부동산학 석사학위 소지자로서 부동산의 투자ㆍ운용과 관련된 업무에 3년을 종사한 사람
○ 가능총수익(PGI): 50,000,000원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총수익(PGI)의 10 %
○ 운영경비(OE): 가능총수익(PGI)의 20 %
○ 환원방법: 직접환원법
○ 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액: 500,000,000원
○ 대상토지
- 소재지: A시 B구 C동 150번지
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 100m2
○ 기준시점: 2024.10.26.
○ 거래사례
- 소재지: A시 B구 C동 120번지
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 200m2
- 거래가격: 625,000,000원(가격구성비율은 토지 80 %, 건물 20 %임)
- 사정 개입이 없는 정상적인 거래사례임
- 거래시점: 2024.05.01.
○ 지가변동률(A시B구, 2024.05.01. ~ 2024.10.26.) : 주거지역 4 % 상승, 상업지역 5 % 상승
○ 지역요인: 대상토지와 거래사례 토지는 인근지역에 위치함
○ 개별요인: 대상토지는 거래사례 토지에 비해 10 % 우세함
○ 상승식으로 계산
ㄱ. 건물의 주된 감정평가방법은 원가법이다.
ㄴ. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우의 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이다.
ㄷ. 자동차와 선박의 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이다. 다만, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.
ㄹ. 영업권과 특허권의 주된 감정평가방법은 수익분석법이다.
2024년도 제35회 공인중개사 1차
( ㄱ ): 지적제도의 용어로서, 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것
( ㄴ ): 지가공시제도의 용어로서, 토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지
다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 ( ㄱ ) 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 ( ㄴ ) 이하인 주택 (2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)
ㄱ. 총톤수 25톤인 기선(機船)
ㄴ. 적재용량 25톤인 덤프트럭
ㄷ. 최대 이륙중량 400톤인 항공기
ㄹ. 토지에 부착된 한 그루의 수목
ㄱ. Price(가격)
ㄴ. Product(제품)
ㄷ. Place(유통경로)
ㄹ. Positioning(차별화)
ㅁ. Promotion(판매촉진)
ㅂ. Partnership(동반자관계)
○ 가구의 실질소득 증가
○ 아파트에 대한 선호도 감소
○ 아파트 건축자재 가격의 상승
○ 아파트 담보대출 이자율의 상승
도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업
○ A시와 B시는 동일 직선상에 위치
○ A시와 B시 사이의 직선거리: 45 km
○ A시 인구: 84만명
○ B시 인구: 21만명
○ 토지의 비옥도가 동일하더라도 중심도시와의 접근성 차이에 의해 지대가 차별적으로 나타난다.
○ 한계지대곡선은 작물의 종류나 농업의 유형에 따라 그 기울기가 달라질 수 있으며, 이 곡선의 기울기에 따라 집약적 농업과 조방적 농업으로 구분된다.
○ 가장 높은 지대를 지불하는 농업적 토지이용에 토지가 할당된다.
○ 지하철 역사 개발예정지 인근에 A토지가 있다.
○ 1년 후 지하철 역사가 개발될 가능성은 60 %로 알려져 있다.
○ 1년 후 지하철 역사가 개발되면 A토지의 가격은 14억 3천만원, 개발되지 않으면 8억 8천만원으로 예상된다.
○ 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10 %다.
○ 통합공공임대주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 최저소득 계층, 저소득 서민, 젊은 층 및 장애인ㆍ국가유공자 등 사회 취약계층 등의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
○ 행복주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택
○ 장기전세주택: 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택
○ 분양전환공공임대주택: 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택
ㄱ. 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 매각을 앞당기게 하는 동결효과(lock-in effect)를 발생시킬 수 있다.
ㄴ. 재산세와 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 동일하다.
ㄷ. 취득세와 상속세는 취득단계에서 부과하는 지방세이다.
ㄹ. 증여세와 양도소득세는 처분단계에서 부과하는 국세이다.
○ 가능총소득(PGI): 7,000만원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 500만원
○ 기타소득: 100만원
○ 부채서비스액: 1,500만원
○ 영업소득세: 500만원
○ 수선유지비: 200만원
○ 용역비: 100만원
○ 재산세: 100만원
○ 직원인건비: 200만원
○ 계약기간: 1년(1월 ~ 12월)
○ 매장 임대면적: 300m2
○ 임대면적당 기본임대료: 매월 5만원/m2
○ 손익분기점 매출액: 매월 3,500만원
○ 월별 임대면적당 예상매출액
- 1월 ~ 6월: 매월 10만원/m2
- 7월 ~ 12월: 매월 19만원/m2
○ 손익분기점 매출액 초과시 초과매출액에 대한 추가임대료율: 10 %
○ A씨 담보주택의 담보가치평가액: 5억원
○ A씨의 연간 소득: 6천만원
○ 연간 저당상수: 0.1
○ 대출승인기준
- 담보인정비율(LTV): 70 % 이하
- 총부채상환비율(DTI): 60% 이하
○ 소유와 경영의 분리가 가능하다.
○ 대형건물의 관리에 더 유용하다.
○ 관리에 따른 용역비의 부담이 있다.
○ 전문적이고 체계적인 관리가 가능하다.
ㄱ. 만기일시상환대출은 대출기간 동안 차입자가 원금만 상환하기 때문에 원리금상환구조가 간단하다.
ㄴ. 체증식분할상환대출은 대출기간 초기에는 원리금상환액을 적게 하고 시간의 경과에 따라 늘려가는 방식이다.
ㄷ. 원리금균등분할상환대출이나 원금균등분할상환대출에서 거치기간이 있을 경우, 이자지급총액이 증가하므로 원리금지급총액도 증가하게 된다.
ㄹ. 대출채권의 가중평균상환기간(duration)은 원금균등분할상환대출에 비해 원리금균등분할상환대출이 더 길다.
ㄱ. 감정평가사로서 해당 분야에 3년을 종사한 사람
ㄴ. 공인중개사로서 해당 분야에 5년을 종사한 사람
ㄷ. 부동산투자회사에서 3년을 근무한 사람
ㄹ. 부동산학 석사학위 소지자로서 부동산의 투자ㆍ운용과 관련된 업무에 3년을 종사한 사람
○ 가능총수익(PGI): 50,000,000원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총수익(PGI)의 10 %
○ 운영경비(OE): 가능총수익(PGI)의 20 %
○ 환원방법: 직접환원법
○ 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액: 500,000,000원
○ 대상토지
- 소재지: A시 B구 C동 150번지
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 100m2
○ 기준시점: 2024.10.26.
○ 거래사례
- 소재지: A시 B구 C동 120번지
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 이용상황, 지목, 면적: 상업용, 대, 200m2
- 거래가격: 625,000,000원(가격구성비율은 토지 80 %, 건물 20 %임)
- 사정 개입이 없는 정상적인 거래사례임
- 거래시점: 2024.05.01.
○ 지가변동률(A시B구, 2024.05.01. ~ 2024.10.26.) : 주거지역 4 % 상승, 상업지역 5 % 상승
○ 지역요인: 대상토지와 거래사례 토지는 인근지역에 위치함
○ 개별요인: 대상토지는 거래사례 토지에 비해 10 % 우세함
○ 상승식으로 계산
ㄱ. 건물의 주된 감정평가방법은 원가법이다.
ㄴ. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우의 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이다.
ㄷ. 자동차와 선박의 주된 감정평가방법은 거래사례비교법이다. 다만, 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.
ㄹ. 영업권과 특허권의 주된 감정평가방법은 수익분석법이다.
| 1 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 3 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 4 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 5 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 6 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 7 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 8 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 9 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 10 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 11 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 12 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 13 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 14 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 15 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 16 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 17 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 18 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 19 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 20 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 21 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 22 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 23 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 24 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 25 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 26 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 27 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 28 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 29 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 30 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 31 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 32 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 33 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 34 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 35 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 36 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 37 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 38 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 39 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 40 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |