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감정평가사

[ 2020년도 제31회 감정평가사 1차 - 1교시 제3과목 부동산학원론 ]

2020년도 제31회 감정평가사 1차

1

2020년도 제31회 감정평가사 1차

부동산학원론
1. 토지의 특성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    부동성으로 인해 지역분석을 필요로 하게 된다.
  • 2
    용도의 다양성은 최유효이용의 판단근거가 된다.
  • 3
    영속성은 부동산활동에 대해서 장기적 배려를 필연적으로 고려하게 한다.
  • 4
    합병ㆍ분할의 가능성은 토지의 이행과 전환을 가능하게 한다.
  • 5
    개별성으로 인해 일물일가의 법칙이 적용되지 않고, 부동산시장에서 부동산상품 간에 완벽한 대체는 불가능하다.
    • 2. 다음의 내용과 관련된 토지의 특성은?

    ○ 지가를 상승시키는 요인이 된다.

    ○ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없다.

    ○ 토지의 독점 소유욕을 갖게 하며, 토지이용을 집약화 시킨다.

  • 1
    부동성
  • 2
    부증성
  • 3
    영속성
  • 4
    개별성
  • 5
    인접성
    • 3. 다음의 부동산 권리분석 특별원칙은?

    ○ 하자전제의 원칙                 ○ 범위확대의 원칙

    ○ 차단의 원칙                         ○ 완전심증의 원칙

    ○ 유동성 대비의 원칙

  • 1
    능률성의 원칙
  • 2
    탐문주의 원칙
  • 3
    증거주의 원칙
  • 4
    안전성의 원칙
  • 5
    사후확인의 원칙
    • 4. (     )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

    ○ (     )(이)란 임장활동의 전 단계 활동으로 여러 가지 물적 증거를 수집하고 탁상 위에서 검토하여 1차적으로 하자의 유무를 발견하려는 작업이다.

    ○ (     )의 과정은 위험사례를 미리 발견하기 위한 노력 또는 그 기초 작업이다.

  • 1
    보정
  • 2
    심사
  • 3
    판독
  • 4
    면책사항
  • 5
    권리보증
    • 5. 감정평가 실무기준상 권리금 감정평가방법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    권리금을 감정평가할 때에는 유형ㆍ무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다.
  • 2
    권리금을 개별로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있으며, 이 경우 감정평가액은 유형재산가액과 무형재산가액으로 구분하지 않아야 한다.
  • 3
    유형재산을 감정평가할 때에는 주된 방법으로 원가법을 적용하여야 한다.
  • 4
    무형재산을 감정평가할 때에는 주된 방법으로 수익환원법을 적용하여야 한다.
  • 5
    유형재산과 무형재산을 일괄하여 감정평가할 때에는 주된 방법으로 수익환원법을 적용하여야 한다.
    • 6. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 옳지 않은 것은?
  • 1
    기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
  • 2
    가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
  • 3
    동일수급권이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
  • 4
    임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
  • 5
    수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
    • 7. 다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 가능총소득(PGI): 1억원

    ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 5 %

    ○ 재산세: 300만원

    ○ 화재보험료: 200만원

    ○ 영업소득세: 400만원

    ○ 건물주 개인업무비: 500만원

    ○ 토지가액 : 건물가액 = 40 % : 60 %

    ○ 토지환원이율: 5 %

    ○ 건물환원이율: 10 %

  • 1
    1,025,000,000원
  • 2
    1,075,000,000원
  • 3
    1,125,000,000원
  • 4
    1,175,000,000원
  • 5
    1,225,000,000원
    • 8. 감정평가에 관한 규칙상 주된 감정평가방법 중 거래사례비교법을 적용하는 것은?

    ㄱ. 토지                                                  ㄴ. 건물

    ㄷ. 토지와 건물의 일괄                       ㄹ. 임대료

    ㅁ. 광업재단                                          ㅂ. 과수원

    ㅅ. 자동차

  • 1
    ㄱ, ㄴ, ㅂ
  • 2
    ㄱ, ㅁ, ㅅ
  • 3
    ㄴ, ㅁ, ㅅ
  • 4
    ㄷ, ㄹ, ㅁ
  • 5
    ㄷ, ㅂ, ㅅ
    • 9. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 평가한 대상토지의 감정평가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

    2020년도_감정평가사_1차_1교시_문제89_지문.jpg

  • 1
    531,952,000원
  • 2
    532,952,000원
  • 3
    533,952,000원
  • 4
    534,952,000원
  • 5
    535,952,000원
    • 10. 다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate)은? (단, 소수점 셋째자리에서 반올림하여 둘째자리까지 구함)

    ○ 유효총소득(EGI): 80,000,000원

    ○ 재산세: 2,000,000원

    ○ 화재보험료: 1,000,000원

    ○ 재산관리 수수료: 1,000,000원

    ○ 유틸리티 비용(전기, 가스, 난방 등 공익시설에 따른 비용): 1,000,000원

    ○ 소득세: 2,000,000원

    ○ 관리직원 인건비: 2,000,000원

    ○ 부채서비스액(debt service): 연 40,000,000원

    ○ 대부비율: 30 %

    ○ 대출조건: 이자율 연 4 %로 15년간 매년 원리금균등분할상환(고정금리)

    ○ 저당상수(이자율 연 4 %, 기간 15년): 0.09

  • 1
    3.93%
  • 2
    4.93%
  • 3
    5.93%
  • 4
    6.93%
  • 5
    7.93%
    • 11. A도시와 B도시 사이에 C도시가 있다. 레일리의 소매인력법칙을 적용할 경우, C도시에서 A도시, B도시로 구매 활동에 유입되는 비율은? (단, C도시의 인구는 모두 A도시 또는 B도시에서 구매하고, 주어진 조건에 한함)

    ○ A도시 인구수: 45,000명

    ○ B도시 인구수: 20,000명

    ○ C도시에서 A도시 간의 거리: 36km

    ○ C도시에서 B도시 간의 거리: 18km

  • 1
    A: 36 %, B: 64 %
  • 2
    A: 38 %, B: 62 %
  • 3
    A: 40 %, B: 60 %
  • 4
    A: 42 %, B: 58 %
  • 5
    A: 44 %, B: 56 %
    • 12. 다음과 같은 지대이론을 주장한 학자는?

    ○ 지대는 자연적 기회를 이용하는 반대급부로 토지소유자에게 지불하는 대가로 보았다.

    ○ 토지지대는 토지이용으로부터 얻는 순소득을 의미하며, 이 순소득을 잉여라고 하였다.

    ○ 토지의 몰수가 아닌 지대의 몰수라고 주장하면서 토지가치에 대한 조세 이외의 모든 조세를 철폐하자고 하였다.

  • 1
    리카도(D. Ricardo)
  • 2
    알론소(W. Alonso)
  • 3
    헨리 조지(H. George)
  • 4
    마르크스(K. Marx)
  • 5
    튀넨(J.H. von Thünen)
    • 13. 디파스퀠리-위튼(DiPasquale & Wheaton)의 사분면 모형에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    1사분면에서는 부동산공간시장의 단기공급곡선과 수요곡선에 의해 균형임대료가 결정된다.
  • 2
    2사분면에서는 부동산의 임대료가 가격으로 환원되는 부동산자산시장의 조건을 나타낸다.
  • 3
    3사분면에서 신규 부동산의 건설량은 부동산가격과 부동산개발비용의 함수로 결정된다.
  • 4
    4사분면에서는 신규 부동산의 건설량과 재고의 멸실량이 변화하여야 부동산공간시장의 균형을 이룰 수 있다.
  • 5
    이 모형은 부동산이 소비재이면서도 투자재라는 특성을 전제로 한다.
    • 14. 부동산시장에 대한 정부의 직접개입방식으로 옳게 묶인 것은?
  • 1
    토지비축제, 개발부담금제도
  • 2
    수용제도, 선매권제도
  • 3
    최고가격제도, 부동산조세
  • 4
    보조금제도, 용도지역지구제
  • 5
    담보대출규제, 부동산거래허가제
    • 15. 우리나라에서 현재(2020. 3. 7.) 시행하지 않는 부동산정책을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 종합토지세                         ㄴ. 공한지세

    ㄷ. 토지거래허가제                 ㄹ. 택지소유상한제

    ㅁ. 분양가상한제                     ㅂ. 개발이익환수제

    ㅅ. 실거래가신고제                 ㅇ. 부동산실명제

  • 1
    ㄱ, ㄴ, ㄹ
  • 2
    ㄱ, ㅁ, ㅂ
  • 3
    ㄱ, ㅂ, ㅅ
  • 4
    ㄴ, ㄷ, ㅁ
  • 5
    ㄹ, ㅅ, ㅇ
    • 16. 토지이용계획과 용도지역지구제에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    용도지역지구제는 토지이용규제의 대표적인 예로 들 수 있다.
  • 2
    용도지역지구제는 특정 토지를 용도지역이나 용도지구로 지정한 후 해당 토지의 이용을 지정목적에 맞게 제한하는 제도이다.
  • 3
    토지이용계획은 토지이용규제의 근간을 이루지만 법적 구속력을 가지고 있지는 않다.
  • 4
    용도지역지구제는 토지이용계획의 내용을 실현하는 수단으로서, 도시ㆍ군관리계획의 내용을 구성한다.
  • 5
    용도지역지구제에 따른 용도 지정 후, 관련법에 의해 사인의 토지이용이 제한되지 않는다.
    • 17. 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는 부동산 투자타당성방법은?
  • 1
    수익성지수법(PI)
  • 2
    회계적수익률법(ARR)
  • 3
    현가회수기간법(PVP)
  • 4
    내부수익률법(IRR)
  • 5
    순현재가치법(NPV)
    • 18. 다음의 개발방식은?

    ○ 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 목적으로 하며, 택지개발사업에 주로 활용되는 방식이다.

    ○ 사업 후 개발토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 되돌려 주는 방식이다.

    ○ 개발사업 시 사업재원으로 확보해 놓은 토지를 체비지라고 한다.

  • 1
    환지방식
  • 2
    신탁방식
  • 3
    수용방식
  • 4
    매수방식
  • 5
    합동방식
    • 19. 건물의 관리방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    자가관리방식은 일반적으로 소유자의 지시와 통제 권한이 강하다.
  • 2
    위탁관리방식은 부동산관리를 전문적으로 하는 대행업체에게 맡기는 방식으로 사회적으로 신뢰도가 높고 성실한 대행업체를 선정하는 것이 중요하다.
  • 3
    혼합관리방식은 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기적 조치로 적합하다.
  • 4
    자가관리방식에 있어 소유자가 전문적 관리지식이 부족한 경우 효율적 관리에 한계가 있을 수 있다.
  • 5
    혼합관리방식에 있어 관리상의 문제가 발생할 경우, 책임소재에 대한 구분이 명확하다.
    • 20. 개발업자 甲이 직면한 개발사업의 시장위험에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    개발기간 중에도 상황이 변할 수 있다는 점에 유의해야 한다.
  • 2
    개발기간이 장기화될수록 개발업자의 시장위험은 높아진다.
  • 3
    선분양은 개발업자가 부담하는 시장위험을 줄일 수 있다.
  • 4
    금융조달비용의 상승과 같은 시장의 불확실성은 개발업자에게 시장위험을 부담시킨다.
  • 5
    후분양은 개발업자의 시장위험을 감소시킨다.
    • 21. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률상 부동산개발에 해당하지 않는 행위는?
  • 1
    토지를 건설공사의 수행으로 조성하는 행위
  • 2
    토지를 형질변경의 방법으로 조성하는 행위
  • 3
    시공을 담당하는 행위
  • 4
    건축물을 건축기준에 맞게 용도변경하는 행위
  • 5
    공작물을 설치하는 행위
    • 22. 부동산 증권에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    저당이체증권(MPTS)의 모기지 소유권과 원리금 수취권은 모두 투자자에게 이전된다.
  • 2
    지불이체채권(MPTB)의 모기지 소유권은 투자자에게 이전되고, 원리금 수취권은 발행자에게 이전된다.
  • 3
    저당담보부채권(MBB)의 조기상환위험과 채무불이행 위험은 투자자가 부담한다.
  • 4
    다계층증권(CMO)은 지분형증권으로만 구성되어 있다.
  • 5
    상업용 저당증권(CMBS)은 반드시 공적 유동화중개기관을 통하여 발행된다.
    • 23. 프로젝트 금융의 특징에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    사업자체의 현금흐름을 근거로 자금을 조달하고, 원리금 상환도 해당 사업에서 발생하는 현금흐름에 근거한다.
  • 2
    사업주의 입장에서는 비소구(non-recourse) 또는 제한적 소구(limited-recourse) 방식이므로 상환 의무가 제한되는 장점이 있다.
  • 3
    금융기관의 입장에서는 부외금융(off-balance sheet financing)에 의해 채무수용능력이 커지는 장점이 있다.
  • 4
    금융기관의 입장에서는 금리와 수수료 수준이 높아 일반적인 기업금융보다 높은 수익을 얻을 수 있는 장점이 있다.
  • 5
    복잡한 계약에 따른 사업의 지연과 이해당사자 간의 조정의 어려움은 사업주와 금융기관 모두의 입장에서 단점으로 작용한다.
    • 24. 저당대출의 상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    원금균등분할상환(CAM) 방식의 경우, 원리금의 합계가 매기 동일하다.
  • 2
    원리금균등분할상환(CPM) 방식의 경우, 초기에는 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 높으나, 원금을 상환해 가면서 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 줄어든다.
  • 3
    다른 조건이 일정하다면, 대출채권의 듀레이션(평균 회수기간)은 원리금균등분할상환(CPM) 방식이 원금균등분할상환(CAM) 방식보다 짧다.
  • 4
    체증분할상환(GPM) 방식은 장래 소득이 줄어들 것으로 예상되는 차입자에게 적합한 대출방식이다.
  • 5
    거치식(Interest-only Mortgage) 방식은 대출자 입장에서 금리수입이 줄어드는 상환방식으로, 상업용 부동산 저당대출보다 주택 저당대출에서 주로 활용된다.
    • 25. 다음 민간투자사업방식을 바르게 연결한 것은?

    ㄱ. 사업주가 시설준공 후 소유권을 취득하여, 일정 기간 동안 운영을 통해 운영수익을 획득하고, 그 기간이 만료되면 공공에게 소유권을 이전하는 방식

    ㄴ. 사업주가 시설준공 후 소유권을 공공에게 귀속시키고, 그 대가로 받은 시설운영권으로 그 시설을 공공에게 임대하여 임대료를 획득하는 방식

    ㄷ. 사업주가 시설준공 후 소유권을 공공에게 귀속시키고, 그 대가로 일정 기간 동안 시설운영권을 받아 운영수익을 획득하는 방식

    ㄹ. 사업주가 시설준공 후 소유권을 취득하여, 그 시설을 운영하는 방식으로, 소유권이 사업주에게 계속 귀속되는 방식

  • 1
    ㄱ: BTO방식, ㄴ: BTL방식, ㄷ: BOT방식, ㄹ: BOO방식
  • 2
    ㄱ: BOT방식, ㄴ: BTL방식, ㄷ: BTO방식, ㄹ: BOO방식
  • 3
    ㄱ: BOT방식, ㄴ: BTO방식, ㄷ: BOO방식, ㄹ: BTL방식
  • 4
    ㄱ: BTL방식, ㄴ: BOT방식, ㄷ: BOO방식, ㄹ: BTO방식
  • 5
    ㄱ: BOT방식, ㄴ: BOO방식, ㄷ: BTO방식, ㄹ: BTL방식
    • 26. 다음의 조건을 가진 A부동산의 대부비율(LTV)은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 매매가격: 5억원        ○ 순영업소득: 3,000만원

    ○ 부채감당률: 1.5        ○ 연 저당상수: 0.1

  • 1
    10%
  • 2
    20%
  • 3
    30%
  • 4
    40%
  • 5
    50%
    • 27. A는 주택 투자를 위해 은행으로부터 다음과 같은 조건으로 대출을 받았다. A가 7년 후까지 원리금을 정상적으로 상환했을 경우, 미상환 원금잔액은? (단, 주어진 조건에 한함. 1.04-7 ≒ 0.76, 1.04-13 ≒ 0.6, 1.04-20 ≒ 0.46으로 계산. 천원 단위에서 반올림)

    ○ 대출원금: 5억원

    ○ 대출금리: 연 4 %(고정금리)

    ○ 대출기간: 20년

    ○ 상환방식: 연 1회 원리금균등분할상환

  • 1
    2억 2,222만원
  • 2
    3억 263만원
  • 3
    3억 7,037만원
  • 4
    3억 8,333만원
  • 5
    3억 9,474만원
    • 28. 부동산 투자분석 기법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    다른 조건이 일정하다면, 승수법에서는 승수가 클수록 더 좋은 투자안이다.
  • 2
    내부수익률(IRR)은 순현재가치(NPV)를 “0” 으로 만드는 할인율이다.
  • 3
    내부수익률(IRR)이 요구수익률보다 클 경우 투자한다.
  • 4
    순현재가치(NPV)가 “0”보다 클 경우 투자한다.
  • 5
    수익성지수(PI)가 “1”보다 클 경우 투자한다.
    • 29. 다음은 투자 예정 부동산의 향후 1년 동안 예상되는 현금흐름이다. 연간 세후현금 흐름은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 단위 면적당 월 임대료: 20,000원/m2

    ○ 임대면적: 100 m2

    ○ 공실손실상당액: 임대료의 10 %

    ○ 영업경비: 유효총소득의 30 %

    ○ 부채서비스액: 연 600만원

    ○ 영업소득세: 세전현금흐름의 20 %

  • 1
    4,320,000원
  • 2
    6,384,000원
  • 3
    7,296,000원
  • 4
    9,120,000원
  • 5
    12,120,000원
    • 30. 화폐의 시간가치에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
  • 1
    은행으로부터 주택구입자금을 원리금균등분할상환 방식으로 대출한 가구가 매월 상환할 원리금을 계산하는 경우, 저당상수를 사용한다.
  • 2
    일시불의 미래가치계수는 이자율이 상승할수록 커진다.
  • 3
    연금의 현재가치계수와 저당상수는 역수관계이다.
  • 4
    연금의 미래가치계수와 감채기금계수는 역수관계이다.
  • 5
    3년 후에 주택자금 5억원을 만들기 위해 매 기간 납입해야 할 금액을 계산하는 경우, 연금의 미래가치계수를 사용한다.
    • 31. 부동산 투자에서 위험과 수익에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    투자자의 요구수익률에는 위험할증률이 포함된다.
  • 2
    투자자가 위험기피자일 경우, 위험이 증가할수록 투자자의 요구수익률도 증가한다.
  • 3
    투자자의 개별적인 위험혐오도에 따라 무위험률이 결정된다.
  • 4
    체계적 위험은 분산투자에 의해 제거될 수 없다.
  • 5
    위험조정할인율이란 장래 기대소득을 현재가치로 할인할 때 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용하는 것을 말한다.
    • 32. 토지에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    빈지는 일반적으로 바다와 육지 사이의 해변 토지와 같이 소유권이 인정되며 이용실익이 있는 토지이다.
  • 2
    맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지이며, 건축법에 의해 원칙적으로 건물을 세울 수 없다.
  • 3
    법지는 택지경계와 접한 경사된 토지부분과 같이 법률상으로는 소유를 하고 있지만 이용실익이 없는 토지이다.
  • 4
    후보지는 부동산의 주된 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지이다.
  • 5
    이행지는 부동산의 주된 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역의 세분된 지역 내에서 용도전환이 이루어지고 있는 토지이다.
    • 33. 공간으로서의 부동산에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    토지는 물리적 형태로서의 지표면과 함께 공중공간과 지하공간을 포함한다.
  • 2
    부동산활동은 3차원의 공간활동으로 농촌지역에서는 주로 지표공간이 활동의 중심이 되고, 도시지역에서는 입체공간이 활동의 중심이 된다.
  • 3
    지표권은 토지소유자가 지표상의 토지를 배타적으로 사용할 수 있는 권리를 말하며, 토지와 해면과의 분계는 최고만조시의 분계점을 표준으로 한다.
  • 4
    지중권 또는 지하권은 토지소유자가 지하공간으로부터 어떤 이익을 획득하거나 사용할 수 있는 권리를 말하며, 물을 이용할 수 있는 권리가 이에 포함된다.
  • 5
    공적 공중권은 일정 범위 이상의 공중공간을 공공기관이 공익목적의 실현을 위해 사용할 수 있는 권리를 말하며, 항공기 통행권이나 전파의 발착권이 이에 포함된다.
    • 34. 한국표준산업분류(KSIC)에 따른 부동산업의 세분류 항목으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    주거용 건물 건설업
  • 2
    부동산 임대업
  • 3
    부동산 개발 및 공급업
  • 4
    부동산 관리업
  • 5
    부동산 중개, 자문 및 감정평가업
    • 35. A지역 오피스텔시장의 시장수요함수가 QD = 100 - P 이고, 시장공급함수가 2QS = -40 + 3P 일 때, 오피스텔 시장의 균형에서 수요의 가격탄력성(εP)과 공급의 가격탄력성(η)은? (단, QD : 수요량, QS : 공급량, P : 가격이고, 수요의 가격탄력성과 공급의 가격탄력성은 점탄력성을 말하며, 다른 조건은 동일함)
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
    • 36. 부동산가치의 발생요인에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    유효수요는 구입의사와 지불능력을 가지고 있는 수요이다.
  • 2
    효용(유용성)은 인간의 필요나 욕구를 만족시킬 수 있는 재화의 능력이다.
  • 3
    효용(유용성)은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있다.
  • 4
    부동산은 용도적 관점에서 대체성이 인정되고 있기 때문에 절대적 희소성이 아닌 상대적 희소성을 가지고 있다.
  • 5
    이전성은 법률적인 측면이 아닌 경제적인 측면에서의 가치발생요인이다.
    • 37. 공인중개사법령에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    공인중개사법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 개업공인중개사라고 말한다.
  • 2
    선박법 및 선박등기법에 따라 등기된 20톤 이상의 선박은 공인중개사법에 의한 중개대상물이다.
  • 3
    개업공인중개사에 소속된 공인중개사인 자로서 중개업무를 수행하는 자는 소속공인중개사가 아니다.
  • 4
    중개업은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
  • 5
    중개보조원이란 공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하는 자를 말한다.
    • 38. 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    거래당사자 중 일방이 지방자치단체인 경우에는 지방자치단체가 신고를 하여야 한다.
  • 2
    공동으로 중개한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 하며, 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있다.
  • 3
    거래당사자는 그 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 공동으로 신고해야 한다.
  • 4
    누구든지 개업공인중개사에게 부동산 거래의 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위를 하여서는 아니 된다.
  • 5
    거래당사자가 부동산의 거래신고를 한 후 해당 거래계약이 취소된 경우에는 취소가 확정된 날부터 60일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.
    • 39. A지역 주택시장의 시장수요함수는 2QD = 200 - P 이고 시장공급함수는 3QS = 60 + P 이다. (QD : 수요량, QS : 공급량, P : 가격, 단위는 만호, 만원임) 정부가 부동산거래세를 수요측면에 단위당 세액 10만원의 종량세의 형태로 부과하는 경우에 A지역 주택시장 부동산거래세의 초과부담은? (단, 다른 조건은 동일함)
  • 1
    8억원
  • 2
    10억원
  • 3
    12억원
  • 4
    20억원
  • 5
    24억원
    • 40. 부동산 관련 조세는 과세주체 또는 과세권자에 따라 국세와 지방세로 구분된다. 이 기준에 따라 동일한 유형으로 분류된 것은?
  • 1
    취득세, 상속세, 증여세
  • 2
    종합부동산세, 증여세, 취득세
  • 3
    등록면허세, 소득세, 부가가치세
  • 4
    소득세, 상속세, 재산세
  • 5
    취득세, 등록면허세, 재산세

    • 2020년도 제31회 감정평가사 1차

    부동산학원론
    1. 토지의 특성에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    부동성으로 인해 지역분석을 필요로 하게 된다.
  • 2
    용도의 다양성은 최유효이용의 판단근거가 된다.
  • 3
    영속성은 부동산활동에 대해서 장기적 배려를 필연적으로 고려하게 한다.
  • 4
    합병ㆍ분할의 가능성은 토지의 이행과 전환을 가능하게 한다.
  • 5
    개별성으로 인해 일물일가의 법칙이 적용되지 않고, 부동산시장에서 부동산상품 간에 완벽한 대체는 불가능하다.
    • 2. 다음의 내용과 관련된 토지의 특성은?

    ○ 지가를 상승시키는 요인이 된다.

    ○ 토지는 생산비를 투입하여 생산할 수 없다.

    ○ 토지의 독점 소유욕을 갖게 하며, 토지이용을 집약화 시킨다.

  • 1
    부동성
  • 2
    부증성
  • 3
    영속성
  • 4
    개별성
  • 5
    인접성
    • 3. 다음의 부동산 권리분석 특별원칙은?

    ○ 하자전제의 원칙                 ○ 범위확대의 원칙

    ○ 차단의 원칙                         ○ 완전심증의 원칙

    ○ 유동성 대비의 원칙

  • 1
    능률성의 원칙
  • 2
    탐문주의 원칙
  • 3
    증거주의 원칙
  • 4
    안전성의 원칙
  • 5
    사후확인의 원칙
    • 4. (     )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

    ○ (     )(이)란 임장활동의 전 단계 활동으로 여러 가지 물적 증거를 수집하고 탁상 위에서 검토하여 1차적으로 하자의 유무를 발견하려는 작업이다.

    ○ (     )의 과정은 위험사례를 미리 발견하기 위한 노력 또는 그 기초 작업이다.

  • 1
    보정
  • 2
    심사
  • 3
    판독
  • 4
    면책사항
  • 5
    권리보증
    • 5. 감정평가 실무기준상 권리금 감정평가방법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    권리금을 감정평가할 때에는 유형ㆍ무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다.
  • 2
    권리금을 개별로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있으며, 이 경우 감정평가액은 유형재산가액과 무형재산가액으로 구분하지 않아야 한다.
  • 3
    유형재산을 감정평가할 때에는 주된 방법으로 원가법을 적용하여야 한다.
  • 4
    무형재산을 감정평가할 때에는 주된 방법으로 수익환원법을 적용하여야 한다.
  • 5
    유형재산과 무형재산을 일괄하여 감정평가할 때에는 주된 방법으로 수익환원법을 적용하여야 한다.
    • 6. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 옳지 않은 것은?
  • 1
    기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.
  • 2
    가치형성요인이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.
  • 3
    동일수급권이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
  • 4
    임대사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.
  • 5
    수익분석법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
    • 7. 다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 가능총소득(PGI): 1억원

    ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 5 %

    ○ 재산세: 300만원

    ○ 화재보험료: 200만원

    ○ 영업소득세: 400만원

    ○ 건물주 개인업무비: 500만원

    ○ 토지가액 : 건물가액 = 40 % : 60 %

    ○ 토지환원이율: 5 %

    ○ 건물환원이율: 10 %

  • 1
    1,025,000,000원
  • 2
    1,075,000,000원
  • 3
    1,125,000,000원
  • 4
    1,175,000,000원
  • 5
    1,225,000,000원
    • 8. 감정평가에 관한 규칙상 주된 감정평가방법 중 거래사례비교법을 적용하는 것은?

    ㄱ. 토지                                                  ㄴ. 건물

    ㄷ. 토지와 건물의 일괄                       ㄹ. 임대료

    ㅁ. 광업재단                                          ㅂ. 과수원

    ㅅ. 자동차

  • 1
    ㄱ, ㄴ, ㅂ
  • 2
    ㄱ, ㅁ, ㅅ
  • 3
    ㄴ, ㅁ, ㅅ
  • 4
    ㄷ, ㄹ, ㅁ
  • 5
    ㄷ, ㅂ, ㅅ
    • 9. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 평가한 대상토지의 감정평가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

    2020년도_감정평가사_1차_1교시_문제89_지문.jpg

  • 1
    531,952,000원
  • 2
    532,952,000원
  • 3
    533,952,000원
  • 4
    534,952,000원
  • 5
    535,952,000원
    • 10. 다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가액 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate)은? (단, 소수점 셋째자리에서 반올림하여 둘째자리까지 구함)

    ○ 유효총소득(EGI): 80,000,000원

    ○ 재산세: 2,000,000원

    ○ 화재보험료: 1,000,000원

    ○ 재산관리 수수료: 1,000,000원

    ○ 유틸리티 비용(전기, 가스, 난방 등 공익시설에 따른 비용): 1,000,000원

    ○ 소득세: 2,000,000원

    ○ 관리직원 인건비: 2,000,000원

    ○ 부채서비스액(debt service): 연 40,000,000원

    ○ 대부비율: 30 %

    ○ 대출조건: 이자율 연 4 %로 15년간 매년 원리금균등분할상환(고정금리)

    ○ 저당상수(이자율 연 4 %, 기간 15년): 0.09

  • 1
    3.93%
  • 2
    4.93%
  • 3
    5.93%
  • 4
    6.93%
  • 5
    7.93%
    • 11. A도시와 B도시 사이에 C도시가 있다. 레일리의 소매인력법칙을 적용할 경우, C도시에서 A도시, B도시로 구매 활동에 유입되는 비율은? (단, C도시의 인구는 모두 A도시 또는 B도시에서 구매하고, 주어진 조건에 한함)

    ○ A도시 인구수: 45,000명

    ○ B도시 인구수: 20,000명

    ○ C도시에서 A도시 간의 거리: 36km

    ○ C도시에서 B도시 간의 거리: 18km

  • 1
    A: 36 %, B: 64 %
  • 2
    A: 38 %, B: 62 %
  • 3
    A: 40 %, B: 60 %
  • 4
    A: 42 %, B: 58 %
  • 5
    A: 44 %, B: 56 %
    • 12. 다음과 같은 지대이론을 주장한 학자는?

    ○ 지대는 자연적 기회를 이용하는 반대급부로 토지소유자에게 지불하는 대가로 보았다.

    ○ 토지지대는 토지이용으로부터 얻는 순소득을 의미하며, 이 순소득을 잉여라고 하였다.

    ○ 토지의 몰수가 아닌 지대의 몰수라고 주장하면서 토지가치에 대한 조세 이외의 모든 조세를 철폐하자고 하였다.

  • 1
    리카도(D. Ricardo)
  • 2
    알론소(W. Alonso)
  • 3
    헨리 조지(H. George)
  • 4
    마르크스(K. Marx)
  • 5
    튀넨(J.H. von Thünen)
    • 13. 디파스퀠리-위튼(DiPasquale & Wheaton)의 사분면 모형에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    1사분면에서는 부동산공간시장의 단기공급곡선과 수요곡선에 의해 균형임대료가 결정된다.
  • 2
    2사분면에서는 부동산의 임대료가 가격으로 환원되는 부동산자산시장의 조건을 나타낸다.
  • 3
    3사분면에서 신규 부동산의 건설량은 부동산가격과 부동산개발비용의 함수로 결정된다.
  • 4
    4사분면에서는 신규 부동산의 건설량과 재고의 멸실량이 변화하여야 부동산공간시장의 균형을 이룰 수 있다.
  • 5
    이 모형은 부동산이 소비재이면서도 투자재라는 특성을 전제로 한다.
    • 14. 부동산시장에 대한 정부의 직접개입방식으로 옳게 묶인 것은?
  • 1
    토지비축제, 개발부담금제도
  • 2
    수용제도, 선매권제도
  • 3
    최고가격제도, 부동산조세
  • 4
    보조금제도, 용도지역지구제
  • 5
    담보대출규제, 부동산거래허가제
    • 15. 우리나라에서 현재(2020. 3. 7.) 시행하지 않는 부동산정책을 모두 고른 것은?

    ㄱ. 종합토지세                         ㄴ. 공한지세

    ㄷ. 토지거래허가제                 ㄹ. 택지소유상한제

    ㅁ. 분양가상한제                     ㅂ. 개발이익환수제

    ㅅ. 실거래가신고제                 ㅇ. 부동산실명제

  • 1
    ㄱ, ㄴ, ㄹ
  • 2
    ㄱ, ㅁ, ㅂ
  • 3
    ㄱ, ㅂ, ㅅ
  • 4
    ㄴ, ㄷ, ㅁ
  • 5
    ㄹ, ㅅ, ㅇ
    • 16. 토지이용계획과 용도지역지구제에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    용도지역지구제는 토지이용규제의 대표적인 예로 들 수 있다.
  • 2
    용도지역지구제는 특정 토지를 용도지역이나 용도지구로 지정한 후 해당 토지의 이용을 지정목적에 맞게 제한하는 제도이다.
  • 3
    토지이용계획은 토지이용규제의 근간을 이루지만 법적 구속력을 가지고 있지는 않다.
  • 4
    용도지역지구제는 토지이용계획의 내용을 실현하는 수단으로서, 도시ㆍ군관리계획의 내용을 구성한다.
  • 5
    용도지역지구제에 따른 용도 지정 후, 관련법에 의해 사인의 토지이용이 제한되지 않는다.
    • 17. 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는 부동산 투자타당성방법은?
  • 1
    수익성지수법(PI)
  • 2
    회계적수익률법(ARR)
  • 3
    현가회수기간법(PVP)
  • 4
    내부수익률법(IRR)
  • 5
    순현재가치법(NPV)
    • 18. 다음의 개발방식은?

    ○ 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 목적으로 하며, 택지개발사업에 주로 활용되는 방식이다.

    ○ 사업 후 개발토지 중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 토지소유자에게 되돌려 주는 방식이다.

    ○ 개발사업 시 사업재원으로 확보해 놓은 토지를 체비지라고 한다.

  • 1
    환지방식
  • 2
    신탁방식
  • 3
    수용방식
  • 4
    매수방식
  • 5
    합동방식
    • 19. 건물의 관리방식에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    자가관리방식은 일반적으로 소유자의 지시와 통제 권한이 강하다.
  • 2
    위탁관리방식은 부동산관리를 전문적으로 하는 대행업체에게 맡기는 방식으로 사회적으로 신뢰도가 높고 성실한 대행업체를 선정하는 것이 중요하다.
  • 3
    혼합관리방식은 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기적 조치로 적합하다.
  • 4
    자가관리방식에 있어 소유자가 전문적 관리지식이 부족한 경우 효율적 관리에 한계가 있을 수 있다.
  • 5
    혼합관리방식에 있어 관리상의 문제가 발생할 경우, 책임소재에 대한 구분이 명확하다.
    • 20. 개발업자 甲이 직면한 개발사업의 시장위험에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    개발기간 중에도 상황이 변할 수 있다는 점에 유의해야 한다.
  • 2
    개발기간이 장기화될수록 개발업자의 시장위험은 높아진다.
  • 3
    선분양은 개발업자가 부담하는 시장위험을 줄일 수 있다.
  • 4
    금융조달비용의 상승과 같은 시장의 불확실성은 개발업자에게 시장위험을 부담시킨다.
  • 5
    후분양은 개발업자의 시장위험을 감소시킨다.
    • 21. 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률상 부동산개발에 해당하지 않는 행위는?
  • 1
    토지를 건설공사의 수행으로 조성하는 행위
  • 2
    토지를 형질변경의 방법으로 조성하는 행위
  • 3
    시공을 담당하는 행위
  • 4
    건축물을 건축기준에 맞게 용도변경하는 행위
  • 5
    공작물을 설치하는 행위
    • 22. 부동산 증권에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    저당이체증권(MPTS)의 모기지 소유권과 원리금 수취권은 모두 투자자에게 이전된다.
  • 2
    지불이체채권(MPTB)의 모기지 소유권은 투자자에게 이전되고, 원리금 수취권은 발행자에게 이전된다.
  • 3
    저당담보부채권(MBB)의 조기상환위험과 채무불이행 위험은 투자자가 부담한다.
  • 4
    다계층증권(CMO)은 지분형증권으로만 구성되어 있다.
  • 5
    상업용 저당증권(CMBS)은 반드시 공적 유동화중개기관을 통하여 발행된다.
    • 23. 프로젝트 금융의 특징에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    사업자체의 현금흐름을 근거로 자금을 조달하고, 원리금 상환도 해당 사업에서 발생하는 현금흐름에 근거한다.
  • 2
    사업주의 입장에서는 비소구(non-recourse) 또는 제한적 소구(limited-recourse) 방식이므로 상환 의무가 제한되는 장점이 있다.
  • 3
    금융기관의 입장에서는 부외금융(off-balance sheet financing)에 의해 채무수용능력이 커지는 장점이 있다.
  • 4
    금융기관의 입장에서는 금리와 수수료 수준이 높아 일반적인 기업금융보다 높은 수익을 얻을 수 있는 장점이 있다.
  • 5
    복잡한 계약에 따른 사업의 지연과 이해당사자 간의 조정의 어려움은 사업주와 금융기관 모두의 입장에서 단점으로 작용한다.
    • 24. 저당대출의 상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    원금균등분할상환(CAM) 방식의 경우, 원리금의 합계가 매기 동일하다.
  • 2
    원리금균등분할상환(CPM) 방식의 경우, 초기에는 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 높으나, 원금을 상환해 가면서 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 줄어든다.
  • 3
    다른 조건이 일정하다면, 대출채권의 듀레이션(평균 회수기간)은 원리금균등분할상환(CPM) 방식이 원금균등분할상환(CAM) 방식보다 짧다.
  • 4
    체증분할상환(GPM) 방식은 장래 소득이 줄어들 것으로 예상되는 차입자에게 적합한 대출방식이다.
  • 5
    거치식(Interest-only Mortgage) 방식은 대출자 입장에서 금리수입이 줄어드는 상환방식으로, 상업용 부동산 저당대출보다 주택 저당대출에서 주로 활용된다.
    • 25. 다음 민간투자사업방식을 바르게 연결한 것은?

    ㄱ. 사업주가 시설준공 후 소유권을 취득하여, 일정 기간 동안 운영을 통해 운영수익을 획득하고, 그 기간이 만료되면 공공에게 소유권을 이전하는 방식

    ㄴ. 사업주가 시설준공 후 소유권을 공공에게 귀속시키고, 그 대가로 받은 시설운영권으로 그 시설을 공공에게 임대하여 임대료를 획득하는 방식

    ㄷ. 사업주가 시설준공 후 소유권을 공공에게 귀속시키고, 그 대가로 일정 기간 동안 시설운영권을 받아 운영수익을 획득하는 방식

    ㄹ. 사업주가 시설준공 후 소유권을 취득하여, 그 시설을 운영하는 방식으로, 소유권이 사업주에게 계속 귀속되는 방식

  • 1
    ㄱ: BTO방식, ㄴ: BTL방식, ㄷ: BOT방식, ㄹ: BOO방식
  • 2
    ㄱ: BOT방식, ㄴ: BTL방식, ㄷ: BTO방식, ㄹ: BOO방식
  • 3
    ㄱ: BOT방식, ㄴ: BTO방식, ㄷ: BOO방식, ㄹ: BTL방식
  • 4
    ㄱ: BTL방식, ㄴ: BOT방식, ㄷ: BOO방식, ㄹ: BTO방식
  • 5
    ㄱ: BOT방식, ㄴ: BOO방식, ㄷ: BTO방식, ㄹ: BTL방식
    • 26. 다음의 조건을 가진 A부동산의 대부비율(LTV)은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 매매가격: 5억원        ○ 순영업소득: 3,000만원

    ○ 부채감당률: 1.5        ○ 연 저당상수: 0.1

  • 1
    10%
  • 2
    20%
  • 3
    30%
  • 4
    40%
  • 5
    50%
    • 27. A는 주택 투자를 위해 은행으로부터 다음과 같은 조건으로 대출을 받았다. A가 7년 후까지 원리금을 정상적으로 상환했을 경우, 미상환 원금잔액은? (단, 주어진 조건에 한함. 1.04-7 ≒ 0.76, 1.04-13 ≒ 0.6, 1.04-20 ≒ 0.46으로 계산. 천원 단위에서 반올림)

    ○ 대출원금: 5억원

    ○ 대출금리: 연 4 %(고정금리)

    ○ 대출기간: 20년

    ○ 상환방식: 연 1회 원리금균등분할상환

  • 1
    2억 2,222만원
  • 2
    3억 263만원
  • 3
    3억 7,037만원
  • 4
    3억 8,333만원
  • 5
    3억 9,474만원
    • 28. 부동산 투자분석 기법에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    다른 조건이 일정하다면, 승수법에서는 승수가 클수록 더 좋은 투자안이다.
  • 2
    내부수익률(IRR)은 순현재가치(NPV)를 “0” 으로 만드는 할인율이다.
  • 3
    내부수익률(IRR)이 요구수익률보다 클 경우 투자한다.
  • 4
    순현재가치(NPV)가 “0”보다 클 경우 투자한다.
  • 5
    수익성지수(PI)가 “1”보다 클 경우 투자한다.
    • 29. 다음은 투자 예정 부동산의 향후 1년 동안 예상되는 현금흐름이다. 연간 세후현금 흐름은? (단, 주어진 조건에 한함)

    ○ 단위 면적당 월 임대료: 20,000원/m2

    ○ 임대면적: 100 m2

    ○ 공실손실상당액: 임대료의 10 %

    ○ 영업경비: 유효총소득의 30 %

    ○ 부채서비스액: 연 600만원

    ○ 영업소득세: 세전현금흐름의 20 %

  • 1
    4,320,000원
  • 2
    6,384,000원
  • 3
    7,296,000원
  • 4
    9,120,000원
  • 5
    12,120,000원
    • 30. 화폐의 시간가치에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 다른 조건은 동일함)
  • 1
    은행으로부터 주택구입자금을 원리금균등분할상환 방식으로 대출한 가구가 매월 상환할 원리금을 계산하는 경우, 저당상수를 사용한다.
  • 2
    일시불의 미래가치계수는 이자율이 상승할수록 커진다.
  • 3
    연금의 현재가치계수와 저당상수는 역수관계이다.
  • 4
    연금의 미래가치계수와 감채기금계수는 역수관계이다.
  • 5
    3년 후에 주택자금 5억원을 만들기 위해 매 기간 납입해야 할 금액을 계산하는 경우, 연금의 미래가치계수를 사용한다.
    • 31. 부동산 투자에서 위험과 수익에 관한 설명으로 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    투자자의 요구수익률에는 위험할증률이 포함된다.
  • 2
    투자자가 위험기피자일 경우, 위험이 증가할수록 투자자의 요구수익률도 증가한다.
  • 3
    투자자의 개별적인 위험혐오도에 따라 무위험률이 결정된다.
  • 4
    체계적 위험은 분산투자에 의해 제거될 수 없다.
  • 5
    위험조정할인율이란 장래 기대소득을 현재가치로 할인할 때 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용하는 것을 말한다.
    • 32. 토지에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    빈지는 일반적으로 바다와 육지 사이의 해변 토지와 같이 소유권이 인정되며 이용실익이 있는 토지이다.
  • 2
    맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못하는 토지이며, 건축법에 의해 원칙적으로 건물을 세울 수 없다.
  • 3
    법지는 택지경계와 접한 경사된 토지부분과 같이 법률상으로는 소유를 하고 있지만 이용실익이 없는 토지이다.
  • 4
    후보지는 부동산의 주된 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지이다.
  • 5
    이행지는 부동산의 주된 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역의 세분된 지역 내에서 용도전환이 이루어지고 있는 토지이다.
    • 33. 공간으로서의 부동산에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    토지는 물리적 형태로서의 지표면과 함께 공중공간과 지하공간을 포함한다.
  • 2
    부동산활동은 3차원의 공간활동으로 농촌지역에서는 주로 지표공간이 활동의 중심이 되고, 도시지역에서는 입체공간이 활동의 중심이 된다.
  • 3
    지표권은 토지소유자가 지표상의 토지를 배타적으로 사용할 수 있는 권리를 말하며, 토지와 해면과의 분계는 최고만조시의 분계점을 표준으로 한다.
  • 4
    지중권 또는 지하권은 토지소유자가 지하공간으로부터 어떤 이익을 획득하거나 사용할 수 있는 권리를 말하며, 물을 이용할 수 있는 권리가 이에 포함된다.
  • 5
    공적 공중권은 일정 범위 이상의 공중공간을 공공기관이 공익목적의 실현을 위해 사용할 수 있는 권리를 말하며, 항공기 통행권이나 전파의 발착권이 이에 포함된다.
    • 34. 한국표준산업분류(KSIC)에 따른 부동산업의 세분류 항목으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    주거용 건물 건설업
  • 2
    부동산 임대업
  • 3
    부동산 개발 및 공급업
  • 4
    부동산 관리업
  • 5
    부동산 중개, 자문 및 감정평가업
    • 35. A지역 오피스텔시장의 시장수요함수가 QD = 100 - P 이고, 시장공급함수가 2QS = -40 + 3P 일 때, 오피스텔 시장의 균형에서 수요의 가격탄력성(εP)과 공급의 가격탄력성(η)은? (단, QD : 수요량, QS : 공급량, P : 가격이고, 수요의 가격탄력성과 공급의 가격탄력성은 점탄력성을 말하며, 다른 조건은 동일함)
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5
    • 36. 부동산가치의 발생요인에 관한 설명으로 옳지 않은 것은?
  • 1
    유효수요는 구입의사와 지불능력을 가지고 있는 수요이다.
  • 2
    효용(유용성)은 인간의 필요나 욕구를 만족시킬 수 있는 재화의 능력이다.
  • 3
    효용(유용성)은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있다.
  • 4
    부동산은 용도적 관점에서 대체성이 인정되고 있기 때문에 절대적 희소성이 아닌 상대적 희소성을 가지고 있다.
  • 5
    이전성은 법률적인 측면이 아닌 경제적인 측면에서의 가치발생요인이다.
    • 37. 공인중개사법령에 관한 설명으로 옳은 것은?
  • 1
    공인중개사법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 개업공인중개사라고 말한다.
  • 2
    선박법 및 선박등기법에 따라 등기된 20톤 이상의 선박은 공인중개사법에 의한 중개대상물이다.
  • 3
    개업공인중개사에 소속된 공인중개사인 자로서 중개업무를 수행하는 자는 소속공인중개사가 아니다.
  • 4
    중개업은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
  • 5
    중개보조원이란 공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 하는 자를 말한다.
    • 38. 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 옳지 않은 것은? (단, 주어진 조건에 한함)
  • 1
    거래당사자 중 일방이 지방자치단체인 경우에는 지방자치단체가 신고를 하여야 한다.
  • 2
    공동으로 중개한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고하여야 하며, 일방이 신고를 거부한 경우에는 단독으로 신고할 수 있다.
  • 3
    거래당사자는 그 실제 거래가격 등을 거래계약의 체결일부터 30일 이내에 공동으로 신고해야 한다.
  • 4
    누구든지 개업공인중개사에게 부동산 거래의 신고를 하지 아니하게 하거나 거짓으로 신고하도록 요구하는 행위를 하여서는 아니 된다.
  • 5
    거래당사자가 부동산의 거래신고를 한 후 해당 거래계약이 취소된 경우에는 취소가 확정된 날부터 60일 이내에 해당 신고관청에 공동으로 신고하여야 한다.
    • 39. A지역 주택시장의 시장수요함수는 2QD = 200 - P 이고 시장공급함수는 3QS = 60 + P 이다. (QD : 수요량, QS : 공급량, P : 가격, 단위는 만호, 만원임) 정부가 부동산거래세를 수요측면에 단위당 세액 10만원의 종량세의 형태로 부과하는 경우에 A지역 주택시장 부동산거래세의 초과부담은? (단, 다른 조건은 동일함)
  • 1
    8억원
  • 2
    10억원
  • 3
    12억원
  • 4
    20억원
  • 5
    24억원
    • 40. 부동산 관련 조세는 과세주체 또는 과세권자에 따라 국세와 지방세로 구분된다. 이 기준에 따라 동일한 유형으로 분류된 것은?
  • 1
    취득세, 상속세, 증여세
  • 2
    종합부동산세, 증여세, 취득세
  • 3
    등록면허세, 소득세, 부가가치세
  • 4
    소득세, 상속세, 재산세
  • 5
    취득세, 등록면허세, 재산세
    • 시험지 제출 및 채점
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    2020년도 제31회 감정평가사 1차
    1 1 2 3 4 5
    2 1 2 3 4 5
    3 1 2 3 4 5
    4 1 2 3 4 5
    5 1 2 3 4 5
    6 1 2 3 4 5
    7 1 2 3 4 5
    8 1 2 3 4 5
    9 1 2 3 4 5
    10 1 2 3 4 5
    11 1 2 3 4 5
    12 1 2 3 4 5
    13 1 2 3 4 5
    14 1 2 3 4 5
    15 1 2 3 4 5
    16 1 2 3 4 5
    17 1 2 3 4 5
    18 1 2 3 4 5
    19 1 2 3 4 5
    20 1 2 3 4 5
    21 1 2 3 4 5
    22 1 2 3 4 5
    23 1 2 3 4 5
    24 1 2 3 4 5
    25 1 2 3 4 5
    26 1 2 3 4 5
    27 1 2 3 4 5
    28 1 2 3 4 5
    29 1 2 3 4 5
    30 1 2 3 4 5
    31 1 2 3 4 5
    32 1 2 3 4 5
    33 1 2 3 4 5
    34 1 2 3 4 5
    35 1 2 3 4 5
    36 1 2 3 4 5
    37 1 2 3 4 5
    38 1 2 3 4 5
    39 1 2 3 4 5
    40 1 2 3 4 5
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